Prerábka bytu – aké sú povinnosti voči stavebnému úradu?

Obyvatelia panelákov a rôznych bytových domov tú situáciu dôverne poznajú. Počas dňa sa začne ozývať väčší hluk. Steny a podlahy sa rozvibrujú. Do toho sa ozve nepríjemný zvuk príklepovej vŕtačky alebo pneumatického kladiva. Spoločné priestory sa pokryjú vrstvou všadeprítomného cementového prachu a vychodené cestičky v ňom so stopercentnou istotou identifikujú pôvodcu týchto zmien. Je to tu, prerábka bytu! Opäť sa jeden zo susedov pustil do rekonštrukcie bytu bez toho, že by o tom niekto vedel…

Veru, rekonštrukcie bytov vedia poriadne potrápiť samotného stavebníka, no preveria aj susedské vzťahy. V súvislosti s plánovaním a realizáciou rekonštrukčných prác platia určité pravidlá, ktoré je v záujme dobrých susedských vzťahov, ale aj bezpečnosti bývania dobré dodržať.

Prerábka bytu podľa zákona

Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov musí vlastník tieto priestory udržiavať tak, aby boli spôsobilé na riadne užívanie. Pri rekonštrukčných prácach nesmie vlastník priestorov rušiť ani ohrozovať ostatných majiteľov vo výkone ich vlastníckych alebo užívacích práv.

Podľa zákona vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu, alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

  • V takomto prípade sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
  • Tento súhlas sa vyžaduje aj pri úpravách, ktorými sa zasahuje do spoločných zariadení domu (napr. odpojenie od rozvodov tepla), spoločného príslušenstva, priľahlého pozemku.
  • Výnimky musia byť ustanovené v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy bytového domu a pod.
  • Pri stavebných úpravách je nutné dodržiavať aj domový poriadok a zároveň strpieť prípadné kontroly priebehu prác zo strany správcu budovy alebo spoločenstva vlastníkov.

Predchádzanie škodám na majetku

Vlastník nehnuteľnosti má povinnosť podnikať opatrenia, ktoré sú prevenciou vzniku škody na vlastnej nehnuteľnosti, ale aj na majetku či zdraví suseda, a to nielen v priebehu prerábky nehnuteľnosti, ale aj počas jej bežnej prevádzky.

Za škodu zodpovedá vždy ten, kto ju spôsobil. Vzniknutá škoda môže byť v niektorých prípadoch posudzovaná aj ako priestupok, vo výnimočných prípadoch môže byť naplnená skutková podstata trestného činu poškodzovania cudzej veci. Pri riešení škodových udalostí pomôže s nákladmi na náhradu vzniknutej škody dobre nastavené poistenie zodpovednosti za škodu.

Neuspokojte sa s narýchlo uzatvoreným poistením a jeho úhradou. Dôsledne si preštudujte podmienky poistnej zmluvy a pozornosť venujte aj vylúčeniam z poistenia. Dobrú službu vám môže poskytnúť finančný expert, ktorý sa tejto oblasti venuje profesionálne a vie vám ponúknuť poistenia s najlepšími podmienkami.

Povolenie na prerábku bytu

Budete potrebovať stavebné povolenie?

Všetky stavby, zmeny stavieb alebo udržiavacie práce na nich je v zmysle stavebného zákona možné realizovať v podstate v troch režimoch: na základe ohlásenia stavebnému úradu, na základe stavebného povolenia alebo bez potreby týchto povolení.

Na základe ohlásenia

Ohlásenie stavebnému úradu bude postačovať pri stavebných úpravách, ktorými sa výraznejšie nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby a nemení sa spôsob užívania stavby. Ohlásenie bude potrebné aj pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, jej požiarnu bezpečnosť, vzhľad alebo životné prostredie, a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou.

Ohlásenie by teda malo postačovať aj napríklad pri vybúraní bytového jadra a vybudovaní novej kúpeľne a toalety, ak nebudete zasahovať do nosných konštrukcií a zachováte pôvodné členenie miestností. Vystačíte si s ním aj pri úprave dverných otvorov (zväčšenie, presunutie) v nenosných priečkach domu. O tom, či je priečka nosná alebo nie, rozhodne statik v statickom posudku. Majitelia rodinných domov si takto budú môcť pri svojom dome vybudovať aj prístrešok alebo altánok, prípadne menšie drobné stavby.

TIP

Ohlásenie musí stavebník vykonať na stavebnom úrade vopred. Ten posúdi, či to postačuje alebo bude potrebné stavebné povolenie.

Bez ohlásenia

Bez ohlásenia budete môcť realizovať udržiavacie práce s výnimkou prác spomenutých vyššie. Príkladom udržiavacích prác, ktoré môžete uskutočňovať bez povolení, je napríklad výmena kuchynskej linky, podlahových krytín, obkladov, úprava stien vrátane stierok a pod. Rovnako je to aj v prípade rozvodov.

Vzhľadom na to, že odborná výmena rozvodov má dosah na životy a majetok vlastníkov bytov v celom dome, podmienkou je vykonanie odbornej skúšky a vydanie revíznej správy. Ani výmenu okien nebudete musieť ohlasovať. Jednoznačne patrí k udržiavacím prácam, podmienkou však je, aby ste dodržali pôvodný rozmer aj delenie okien.

Upozorňujeme, že také obľúbené dodatočné zasklievanie balkónov a lodžií podlieha minimálne ohláseniu stavebnému úradu, ktorý posúdi vhodnosť použitého systému. Je totiž celkom možné, že v mieste vášho bydliska platí všeobecne záväzné nariadenie týkajúce sa architektonického stvárnenia vonkajších fasád budov. Môže sa teda stať, že napríklad na zasklenie bezrámovým systémom bude postačovať ohlásenie stavby, no iný systém si bude vyžadovať stavebné povolenie.

So stavebným povolením

Stavebná činnosť, pri ktorej nebude postačovať ohlásenie, si vyžaduje stavebné povolenie, ktoré vydáva na základe kompletnej žiadosti príslušný stavebný úrad. Účastníkmi stavebného konania sú všetky osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva k týmto pozemkom a stavbám môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté.

V tomto momente sa oplatí mať dobré vzťahy so susedmi, keďže svojím postojom môžu v medziach zákona vaše stavebné zámery podstatne ovplyvniť. V prípade bytových domov musí rekonštrukciu schváliť spoločenstvo vlastníkov bytov alebo písomne nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov.

Na čo nezabudnúť

Ak si stavebné úpravy nevyžadujú stavebné povolenie, nie ste povinní získať súhlas ostatných vlastníkov bytov. V záujme zachovania dobrých vzťahov s ostatnými obyvateľmi domu alebo so susedmi je užitočné vhodným spôsobom ich oboznámiť so samotnou rekonštrukciou, s rozsahom prác, ako aj s očakávanou dĺžkou rekonštrukcie a požiadať o strpenie diskomfortu napríklad výveskou pri vchode alebo výťahoch.

Viacero druhov rekonštrukčných prác sa nezaobíde bez vzniku stavebného odpadu. Nezabudnite si preto včas objednať pristavenie kontajnera. Jeho umiestnenie konzultujte so správcom budovy, prípadne so zástupcom vlastníkov. Je možné, že budete musieť vybaviť povolenie pre záber verejného priestranstva, na ktorom bude kontajner dočasne umiestnený. Vzniknutý odpad nesmiete likvidovať vhodením do kontajnerov na zmesový odpad.

Niekoľko rád k prerábke bytu:

  • Starostlivá príprava rekonštrukcie ušetrí čas i peniaze.
  • Vytvorte si časový harmonogram a finančný plán.
  • Obráťte sa včas na odborníkov, ktorí vám poradia s plánovaním prác, ale pomôžu aj pri komunikácii so stavebným úradom.
  • O plánovanej rekonštrukcii upovedomte aj susedov.
  • Nezabudnite na starostlivý výber realizačnej firmy alebo remeselníkov.
Zdieľať obsah