Odpoveď na otázku, ako udržať rozpočet na rekonštrukciu domu alebo bytu na uzde, zaujíma zrejme každého, kto sa do rekonštrukcie nejakej nehnuteľnosti pustil. Peniaze sú oddávna okrúhle, a tak sa veľmi rady kotúľajú. A keď sa rozkotúľajú, tak zásadne opačným smerom, ako by sme si predstavovali…
Zákon č. 50/1976 Zb. zákonov o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších zmien a doplnení v oddiele 2 Oprávnenie na uskutočňovanie stavieb a vybrané činnosti vo výstavbe v § 46b uvádza:
Osoba vykonávajúca stavebný dozor
a) sleduje spôsob a postup uskutočňovania stavby tak, aby sa zaručila bezpečnosť a ochrana zdravia pri práci, riadna inštalácia a prevádzka technického vybavenia na stavbe, odborné ukladanie stavebných výrobkov a hmôt, vhodnosť ich použitia a odborné ukladanie strojov a zariadení, sleduje vedenie stavebného denníka;
b) zodpovedá za súlad priestorovej polohy s dokumentáciou stavby, za dodržanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu a spoluzodpovedá za dodržanie podmienok rozhodnutí vydaných na uskutočnenie stavby, najmä územného rozhodnutia a stavebného povolenia;
c) vplýva na odstránenie závad, ktoré na stavbe zistil; ak nemožno závady odstrániť v rámci výkonu stavebného dozoru, bezodkladne ich oznámi stavebnému úradu.
Funkciu stavebného dozoru ako odbornú činnosť môže vykonávať len osoba zapísaná v registri stavebných dozorov vedených Slovenskou komorou stavebných inžinierov na základe splnenia podmienok stanovených zákonom, vykonania skúšok a preukázania praxe v stavebníctve. Stavebný dozor je účastníkom stavebného konania a zodpovedá sa stavebníkovi, pričom má zodpovednosť aj voči štátu. Na osvedčenie písomností pri svojej činnosti používa okrúhlu pečiatku s registračným číslom a svoj podpis.
Prečo stavebný dozor?
Úlohou stavebného dozoru je zabezpečiť, aby bolo dielo (rekonštrukcia alebo stavba) vyhotovené kvalitne a v súlade s platnou legislatívou, čím je zabezpečená aj hospodárnosť celého procesu realizácie za dodržania pravidiel bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci. Stavebný dozor teda odsleduje klientovi nielen kvalitu prác, ale ustráži aj rozpočet. Včasné odhalenie prípadných nedostatkov v projekte alebo v procese realizácie stavebného diela je predpokladom realizácie prác bez zbytočných zdržaní a aj včasného ukončenia stavby.
TIP:
Keďže len máloktorý stavebník je skutočným odborníkom v stavebníctve, úlohu stavebného dozoru neodporúčame podceniť. Dnes je bežnou praxou, že stavebné firmy ponúkajú investorovi svoj stavebný dozor, navyše za veľmi priaznivú cenu. Tento postup však neschvaľujeme. V záujme nestranného posúdenia každého kroku realizácie je vhodnejšie, ak si zabezpečíte vlastný nezávislý dozor.
Dozor, ktorý bude prednostne hájiť vaše záujmy, strážiť kvalitu vykonaných prác a zabudovaných materiálov vo váš prospech a navyše vám ustráži aj rozpočet. Niekomu sa môže zdať vyššia investícia do nezávislého stavebného dozoru zbytočná, no v konečnom dôsledku môže ušetriť nemalé financie a za váš pokojný spánok ako spokojného investora to predsa stojí.
Na čo je ešte dobré myslieť?
Na harmonogram. Plánovanie je pre čo najplynulejší priebeh rekonštrukcie kľúčové a dotýka sa aj financií. Ide jednak o plánovanie procesov a jednak o plánovanie samotného rozpočtu. Ten si môžete predbežne, informatívne naceniť. Nezabúdajte však počítať s určitou rezervou. Tá je pri rekonštrukcii nutnosťou, no mala by siahať iba do určitej výšky z celkového stanoveného rozpočtu – cca 15 %. V tomto rozmedzí budete mať rekonštrukciu ešte na uzde.
Súčasť plánovania:
- Určenie základných položiek rekonštrukcie (búracie a stavebné práce, okná a dvere, rozvody, sanita, dlažby, nábytok a pod.);
- Určenie ceny práce za položky rekonštrukcie (cena práce dodávateľských/stavebných firiem, odborná montáž a pod.);
- Pri stavebných prácach by ste vopred mali platiť iba 10 %, ďalšie uhrádzanie dodaného materiálu či vykonaných prác môžete robiť postupne alebo jednorazovo – záleží na podmienkach, ktoré si stanovíte s vybranou firmou. Preto nezabudnite na uzavretie písomnej zmluvy. Jej dodržiavanie by mal kontrolovať stavebný dozor.
TIP:
Zmluva odobrená právnikom síce stojí niekoľko eur navyše, ale zároveň je prevenciou extra navýšenia rozpočtu. Jej správna formulácia vám totiž pomôže v prípade nespokojnosti s vykonanými, respektíve nevykonanými prácami ušetriť – firma jej podpisom preberá zodpovednosť za nedodržanie termínov, za odstránenie prípadných nedostatkov, za skryté chyby, ktoré sa môžu objaviť neskôr a pod.
- Myslite na to, ako zladiť bežný chod domácnosti s prebiehajúcou rekonštrukciou a kde sa budete počas nej zdržiavať – rátajte s tým, že pri celkovej rekonštrukcii si budete musieť zabezpečiť bývanie mimo prerábaného domova (minimálne počas búracích a stavebných prác, výmeny rozvodov, odpadov a pod.).
- Priebežne kontrolujte prácu zhotoviteľov rekonštrukcie, no rozsah a kvalitu nechajte na odborné posúdenie stavebnému dozoru. Jeho postavenie je pri preberaní diela významné, keďže má kompetencie na zistenie prípadných nedostatkov. Môžete tak predísť zbytočným výdavkom navyše.
