Mnohí ľudia sú ešte stále veľmi dôverčiví. „Partia z vedľajšej obce mi začala opravovať strechu, uvidím, čo to bude nakoniec stáť… Ale všetci ich chvália, že sú dobrí a nie drahí.“ A kde je zmluva o diele, v ktorej má byť jasne vyšpecifikovaný predmet a rozsah diela a najmä jeho cena? Áno, zákon pripúšťa aj ústnu zmluvu, ale v akom stave si firma prevzala objekt, resp. stavenisko? Čo všetko bude treba odstrániť a nahradiť novým, čo na stavenisku už bolo a čo ešte len dodá zhotoviteľ? A práve na toto slúžia preberacie a odovzdávacie protokoly. Je ich niekoľko druhov a majú svoje špecifiká.
Na čo slúžia protokoly?
Odovzdávacie a preberacie protokoly poznáme rôzne. Napríklad, ak berieme do podnájmu, alebo si kupujeme byt či garáž, potrebujeme zapísať, v akom stave bola vec (alebo predmet) odovzdaná, aby sme sa vyhli pochybnostiam pri prípadných poruchách či nedostatkoch, ktoré nám vec (alebo predmet) znemožnia používať.
Takisto sa s protokolom môžeme stretnúť pri preberaní stavebnej techniky, ktorú si na vlastnú zodpovednosť požičiavame a zaväzujeme sa vrátiť ju nepoškodenú. Keďže sa však venujeme stavebníctvu od základov, bude pre nás jedným z prvých vážnejších Protokol o odovzdaní a prevzatí staveniska. To platí v prípade, že sme vlastníkmi stavebnej parcely, máme stavebné povolenie a najímame si firmu, ktorá nám postaví dom. Tá si stavenisko prevezme a na vlastné nebezpečenstvo začne na našom pozemku stavať dom v zmysle Zmluvy o diele.
Pokiaľ firma stavia kompletne na kľúč a všetko dobre dopadne, na záver budeme musieť spísať ešte Protokol o odovzdaní a prevzatí stavby (diela). Ak staviame na etapy alebo s viacerými zhotoviteľmi (v zmysle profesijnej špecializácie), vtedy stavbu preberáme na etapy, pričom každú z nich treba takisto jednoznačne a oficiálne uzavrieť Protokolom o odovzdaní a prevzatí diela.
Tip
Do protokolu môže stavebník uviesť aj svoje pripomienky či zistené nedostatky, pričom od odovzdávateľa (zhotoviteľa) má právo požadovať, aby sa v písomnej forme zaviazal, do akého termínu zistené nedostatky odstráni.
Protokol o odovzdaní a prebratí musí jednoznačne obsahovať:
- kompletné identifikačné údaje oboch strán;
- špecifikáciu titulu (napríklad Zmluvu o zhotovení diela na objednávku);
- špecifikáciu diela/objektu, ktorý je predmetom odovzdania – prevzatia;
- špecifikáciu stavu diela/objektu, ktorý je predmetom odovzdania – prevzatia, teda podrobný popis skutkového stavu, kvalitu, zistené nedostatky a takisto viditeľné vady. Čím podrobnejší je popis, tým lepšie. Zároveň nie je na škodu, ak je súčasťou protokolu aj fotodokumentácia;
- vyhlásenie účastníkov o odovzdaní a prevzatí – ak má jedna zo strán výhrady, treba ich uviesť do tohoto vyhlásenia, preto je vhodné ponechať v predtlači vybodkované nevyplnené riadky na doplnenie prípadných výhrad alebo pripomienok;
- dátum odovzdania – prebratia diela/objektu/predmetu;
- podpisy zúčastnených osôb, reprezentujúcich odovzdávajúcu a preberaciu stranu – ak má preberajúci investor svoj stavebný dozor, určite je vhodné, aby sa preberania zúčastnil a prípadné pripomienky svojím podpisom potvrdil aj on.
Tip
Pokiaľ si to vyžaduje situácia – napríklad pri kúpe, resp. predaji domu (bytu) – do Protokolu o odovzdaní a prevzatí je potrebné zaznamenať aj stav elektromeru, plynomeru a vodomeru, prípadne počet kľúčov od jednotlivých bytových aj nebytových priestorov.
Príbeh zo života – bez papierov to radšej neskúšajte
Peter býval v okresnom meste na severe Slovenska. Bol už ženatý, čakali v rodine ďalší prírastok. Aj preto s Monikou hľadali niečo primeranejšie než dvojizbový podnájom v paneláku. Keď objavili starší 60-ročný dom v tichej ulici, rozhodli sa, že si zoberú hypotéku a radšej budú platiť splátky za svoje, než nájomné za cudzie.
Dom, pravdaže, vyžadoval istú revitalizáciu. Nové plávajúce podlahy, kuchynskú linku a rekonštrukciu elektriny a najmä kúrenia – to bolo doslova predpotopné. Dom už pred 20 rokmi dostal zateplenie a plastové okná. A vtedy bola prerobená aj kúpeľňa. Peter a Monika boli z domu nadšení, avšak otec, absolvent stavebnej priemyslovky, miernil ich nadšenie, pretože dom bol podľa jeho názoru postavený aj prerobený „po socialisticky“. Peter však otcovi povedal, že priateľ, s ktorým hráva cez víkendy futbal, má stavebnú partiu a vraj mu sľúbil, že mu porobia, čo bude treba, aby do Vianoc bývali vo svojom. Dokonca aj padla suma – 12 tisíc eur.
Cena sa otcovi videla až prekvapujúco dobrá, takže Petrovi už len povedal, aby nerobil bez papierov, teda nech existuje oficiálna zmluva a riadny preberací a odovzdávací protokol. Pre každý prípad. Peter povedal, že s priateľom predsa nebude robiť takéto cirkusy a otca dôrazne požiadal, aby sa už do ničoho nemontoval, lebo to iba pokazí. Celá hypotéka išla na kúpu domu, niečo mali mladí našetrené a po 5-tisíc eur sľúbili aj rodičia z oboch strán.
Rekonštrukcia sa sľubne rozbehla. Avšak, po dvoch mesiacoch sa Petrova mama manželovi priznala, že asi predá sestre záhradu, lebo mladým došli peniaze. Otec zašiel na stavbu, kde bol aj Peter, ale remeselníci nie. Priateľ mu medzičasom povedal, že rekonštrukcia sa predražuje, lebo v dome je všetko „sfušované“, a ak to majú spraviť poriadne, do pôvodnej sumy nie je šanca sa zmestiť. Keď mu Peter povedal, že „viac, ako bolo dohodnuté“ nezaplatí, priateľ poslal remeselníkov na inú stavbu.
Elektrina nedokončená, kúrenie takisto… Vianoce, ktoré chceli osláviť v novom dome, sa blížili. Priateľ si dokonca „do zálohy“ odniesol nový kotol, pretože Peter mu už dlhoval viac než tritisíc eur. „Keby si bol mal veci pekne na papieri, ako som ti radil, dnes by si bol v inej pozícii. Uvedomuješ si to?“ spýtal sa ho otec. Peter neodpovedal. Jeho situácia sa zdala byť bezvýchodisková. Rodina však Petra podržala. Mama predala sestre záhradu, otec dal do poriadku záležitosti so staviteľom a mladí nakoniec stihli osláviť Vianoce už vo svojom vysnívanom domčeku. Ale dom si už Peter prevzal s riadnym protokolom. Pre každý prípad.
Čo je dobré si zapamätať:
- Práca na „čestné slovo“ sa nevypláca. Platí stará dobrá zásada: Dobré zmluvy robia dobrých priateľov.
- Protokoly sa zásadne nemajú podpisovať dodatočne, ale v reálnom čase a na mieste. Antedatovaný protokol môže byť dokonca druhou stranou spochybnený, pokiaľ jej to bude vyhovovať.
- Ak stavebnej firme zanechávame na stavenisku náš materiál alebo mechanizmy, aj toto by malo byť zaznamenané v protokole.
- Ak máme svoj vlastný stavebný dozor (a je dobré ho mať), aj ten by mal byť účastníkom odovzdávacích a preberacích procesov na stavbe.
- Je mimoriadne vhodné, ak je súčasťou protokolov o odovzdaní a preberaní aj fotodokumentácia, pretože v takom prípade sa ľahšie dokazuje, aký bol skutkový stav.
