dedina-domy-ulice-susedia-garaze-obloha

Niet nad dobré susedské vzťahy. Medzi susedmi často desaťročia panujú dobré vzťahy, no môže prísť okamih, keď to začne škrípať. Sused sa rozhodne nadstavovať dom, pristaviť garáž alebo tesne pri plote postaviť obrovský altán s ohniskom, prípadne nový dom „pre mladých“. Všetko sú to činnosti, ktoré ovplyvnia možnosti využitia susedného pozemku, zatienia ho, znížia mieru súkromia na dvore, znemožnia budúcu výstavbu na ňom a podobne. Aby v takomto prípade susedské vzťahy utrpeli čo najmenej, máme k dispozícii zákon, ktorý vymedzuje v tejto oblasti pravidlá.

Zmeny na pozemku

Zákon v podstate stanovuje pravidlá, na ktoré by ľudia so zdravým rozumom a primeranou dávkou slušnosti mali prísť sami. V prípade, že sused plánuje zásadnejšie stavebné zmeny na svojom pozemku, bude si musieť vybaviť stavebné povolenie. Po podaní žiadosti o jeho vydanie pošle príslušný úrad dotknutým účastníkom informáciu o začatí stavebného konania. O účastníkoch tohto konania rozhoduje stavebný úrad a spravidla je to projektant, stavebný dozor, susedia a každý, kto je budúcou stavbou dotknutý.

Ak je reč o susedoch, nemusia to byť vždy len bezprostrední susedia. Účastníkmi sa môžu stať aj susedia v druhom a ďalšom rade, ak ich plánovaná stavba bude ovplyvňovať.

Stavebné konanie obvykle začína územným konaním, v ktorom sa rozhoduje o umiestnení stavby na pozemku, jej proporciách, ale aj účele. Každý účastník konania má právo nahliadnuť do projektovej dokumentácie. Práve počas územného konania je potrebné vzniesť všetky pripomienky a námietky. Tu je priestor na vydebatovanie si všetkých sporných bodov. V tejto fáze nie je problém projekt upraviť tak, aby boli všetky strany spokojné. Vyzerá to priam ideálne. Prax je však veľakrát iná. Je dobré si uvedomiť, že susedia by sa mali vedieť dohodnúť. Žijú predsa v bezprostrednej blízkosti a dobré vzťahy sú v tomto prípade nadovšetko.

Vzdialenosti a orientácia stavieb

Umiestnenie stavby na pozemku a jej vzdialenosti od hraníc pozemku stanovuje stavebný zákon a na neho nadväzujúce vyhlášky. Umiestnenie stavby musí zodpovedať urbanistickému a architektonickému charakteru prostredia a požiadavkám na zachovanie pohody bývania. Odstupy medzi stavbami musia umožňovať údržbu stavieb a využívanie priestorov medzi nimi, musia spĺňať napríklad hygienické požiadavky, požiadavky civilnej ochrany a požiarnej bezpečnosti.

ulica-domy-susedia-zamkova-dlazba-susedstvo-okna-dvere

Stavbu možno umiestniť na hranici pozemku len vtedy, ak jej umiestnením nebude trvalo obmedzené využívanie susedného pozemku na určený účel. Ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor, vzdialenosť medzi nimi nesmie byť menšia ako 7 m. Vzdialenosť rodinných domov od spoločných hraníc pozemkov nesmie byť menšia ako 2 m, pričom v stiesnených územných podmienkach možno vzdialenosť medzi rodinnými domami znížiť až na 4 m, ak na žiadnej z protiľahlých častí stien nie sú okná obytných miestností. V týchto prípadoch sa nevyžaduje ani dodržanie vzdialeností od spoločných hraníc pozemkov. Výnimky sú možné len na základe výpočtov a meraní, ktoré preukážu splnenie požiadaviek, predovšetkým hygieny a bezpečnosti. Vzdialenosť priečelí budov, na ktorých sú okná obytných miestností, musí byť najmenej 3 m od okraja pozemnej komunikácie. Táto požiadavka neplatí pre budovy umiestňované v stavebných medzerách radovej zástavby.

Posudzuje sa tiež orientácia stavby vzhľadom na svetové strany, pretože môže dochádzať k zatieneniu susediacich pozemkov. V každom prípade je nutné odsledovať, aby neboli v budúcnosti obmedzené možnosti zastavania susedných pozemkov, a to hlavne pri úzkych parcelách alebo pri pozemkoch nepravidelných tvarov.

Ak počas územného konania s niečím nesúhlasíte alebo máte pocit, že vás nová stavba bude v budúcnosti obmedzovať, je dôležité podať námietku.

Ak vaša námietka nebude uznaná, máte možnosť podať po vydaní rozhodnutia o umiestnení stavby odvolanie na príslušný úrad, ktorý rozhodnutie vydal – a v ďalšom stupni na krajský úrad.

Stavebné konanie a realizačné práce

Ak sú všetky podmienky dodržané a so susedmi ste sa dohodli, nasleduje stavebné konanie (v niektorých prípadoch je možné územné a stavebné konanie zlúčiť), kde stavebník predkladá detailnejší projekt. O stavebnom konaní sú opäť informovaní všetci účastníci konania, majú možnosť nahliadnuť do projektovej dokumentácie a podávať pripomienky. Po splnení všetkých zákonných požiadaviek a vyriešení pripomienok je vydané stavebné povolenie. Sú v ňom uvedené všetky podmienky, ktoré je stavebník povinný dodržiavať. Týkajú sa predovšetkým vstupu na pozemok, odstraňovania stavebného odpadu, zaistenia bezpečnosti stavby a jej vplyvu na okolie.

stavebnik-stavebne-konanie-stavebne-povolenie-stavba-domu-projektant-architekt
Zdroj: Xella Group, Ytong

Ak si to vyžadujú okolnosti, sused má povinnosť v nevyhnutnej miere, na nevyhnutnú dobu a za vopred dohodnutých podmienok umožniť vstup na svoj pozemok a strpieť tento stav počas stavebných prác a nevyhnutnej údržby stavby. Stavebník má zároveň povinnosť čo najmenej rušiť užívanie susedných pozemkov alebo stavieb a dbať na to, aby prácami nevznikli škody. Po ukončení stavby je v takomto prípade stavebník povinný uviesť susedný pozemok do pôvodného stavu. Ak to nie je možné, musí poskytnúť vlastníkovi pozemku primeranú náhradu.

Vzhľadom na potrebu zachovania dobrých susedských vzťahov je najlepšie, ak sa obe strany počas celej prípravy a realizácie stavby alebo stavebnej úpravy vždy vopred informujú a dohodnú. Dobrá komunikácia a ohľaduplnosť tak nenaruší vzájomné spolunažívanie.

Čo je dobré si zapamätať?

  • Svojím konaním neohrozujte dobré susedské vzťahy. Akékoľvek stavebné úpravy na pozemku je vhodné včas konzultovať so susedmi.
  • Pri plánovaní stavebných úprav sa vžite do postavenia suseda a posudzujte ich aj s týmto zreteľom.
  • Pamätajte na to, že dohoda je najlepším riešením akéhokoľvek problému.

24 KOMENTÁRE

  1. Dobrý deň, ja mám takú otázku. Chystáme renováciu bytu a chceme si do obývacej izby dať tehlový obklad. Naša známa nám minule rozprávala, že keď si oni dávali do predsiene kameninový obklad, tak sa po čase prišla správkyňa sťažovať, že oni zaťažili obytný dom a také veci.. Chceme obklad odtiaľto: https://byt-in.sk/tehlove-obklady.php a na ich stránke píše, že paleta váži 540kg, čo je podľa mňadosť. Síce neviem, či celú paletu využijeme, ale aj tak je to dosť veľa kíl. Myslíte, žeby sme to mali nejako riešiť predtým než si to tam dáme, alebo to nemáme riešiť vôbec? Veď čo ak potom sa na nás budú tiež sťažovať ako sa sťažovali susedia kamarátky?

    • Dobrý deň prajem, Marta. Je výborné, že sa zaoberáte aj súvisiacimi problémami. Je pravdou, že uvedený obkladový materiál je pomerne ťažký, pretože 1 m2 podobného obkladu aj s vrstvou lepidla môže dosahovať hmotnosť 25 až 30 kg. Steny panelových domov sú dimenzované na určité statické zaťaženie s dostatočnou rezervou, aby zvládli aj túto záťaž. Trh však ponúka aj ľahšie alternatívy obkladových materiálov. V prípade pochybností by som vám odporúčala osloviť statika, ktorý posúdi konkrétnu situáciu. Na vysokú hmotnosť stavebných materiálov treba myslieť počas celého priebehu rekonštrukcie bytu, a teda všetok stavebný materiál je potrebné rozkladať rovnomerne po podlahovej ploche, predovšetkým po obvode miestností.

      Dúfam, že som vám touto odpoveďou pomohla.

      Majte sa pekne a držím vám palce s vyriešením situácie.

      Adriána z tímu Odzákladov.sk

  2. Dobrý deň,
    chcela by som sa informovať ohľadom vzdialenosti medzi stavbami. Rozumiem tomu, že medzi 2 domami musí byť 7m. Čo však v prípade, ak sused má takmer na hranici pozemku postavenú garáž? Tiež tam bude musieť byť dodržaná taká vzdialenosť?
    Ďakujem pekne.

    • Pekný deň prajem, pani Maja,

      v tomto článku píšeme o tom, že vami spomenutá vzdialenosť medzi domami (7 metrov) nemusí byť vždy bezpodmienečne dodržaná. Vo viacerých prípadoch je možné ju zmenšiť. Najlepšie je v tejto veci kontaktovať priamo váš stavebný úrad.

      V prípade, že vám vieme ešte nejako pomôcť, pokojne nás kontaktujte.

      Ďakujem a prajem vám pekný deň.

      Adriána z tímu Odzákladov.sk

  3. Dobrý deň,

    chcela by som Vás veľmi pekne poprosiť o radu. Máme projekt domu, pri ktorom máme okná z obyvačky a kuchyne smerom na dvor, avšak medzi našim domom a domom suseda cez jednu štvrtinu sú domy oproti sebe, teda vzniká priestor medzi domami, kde by mala byť vzdialenosť min. 7m. U nás to vychádza 5,6. Naše okná sú smerované k nim na mašťaľ, ktorú nemajú zakreslenú v geo.pláne a druhé okno smeruje k susedovi do záhrady. Na ich strane sú 2 okná kúpeľna a wc, cez ktoré nám budú vidieť do vchodu, teda naše a ich okná nie sú oproti sebe. Z druhej strany náš dom dodržiava 2m od hranice. Posunúť sa s domom nemám kam, nakoľko po jeho stranách je vybudovaný oporný múr. Dá sa urobiť nejaká výnimka aby nám takýto projekt Stavebný úrad odsúhlasil? Ďakujem pekne.

    • Pekný deň prajem, pani Jana,

      na vzdialenosti medzi budovami je možné za určitých okolností udeliť výnimku. Všetko je to však v kompetencii stavebného úradu. Obráťte sa priamo na váš príslušný stavebný úrad a požiadajte ich o stanovisko k umiestneniu vašej stavby. Je možné, že po súhlasnom stanovisku vašich susedov nebude problém vydať stavebné povolenie, prípadne bude potrebné v projekte vykonať kompromisné úpravy. Skorá návšteva stavebného úradu vám ušetrí nemalé peniaze, keďže projekt stavby necháte spracovať už s podmienkami, ktoré úrad stanoví.

      Prajem vám pekný deň.

      Adriána z tímu Odzákladov.sk

  4. Dobrý večer, bydlíme v rodinném domku v Bratislavě a chtěla bych se zeptat , jak řešit problém s přístřeškem souseda
    /dřevěná konstrukce a Lexan/nad vstupem jejich domu v délce 2,5m. Od domu na kterém je přístřešek uchycen, pokračuje se spádem přibližně 45st. nad náš plot ,který je vzdálen od jejich domu 3m . Prozatím nám do zahrady teče voda ,ale v zimě to asi bude i sních a kyselý kondenzát z odfuku plynového kotle, který je rovněž umístěn ve zdi nad tímto přístřeškem.
    Sousedé vše realizují prostřednictvím firem a vždy v době naší nepřítomnosti.My se k jejich stavebním úpravám nemužeme vyjádřit neboť nikdy nás dopředu o svých záměrech neinformují.
    Děkuji moc za odpověď

    • Pekný deň prajem, pani Jitka,

      konanie vášho suseda tak, ako ho popisujete, sa nám javí v rozpore so zákonom (stavebné úpravy vykonáva zrejme bez stavebného povolenia a zároveň minimálne porušuje vaše vlastnícke právo tým, že presah strechy prístreška orientuje na váš pozemok). S vaším problémom sa obráťte, vo vlastnom záujme, okamžite na príslušný stavebný úrad, kde by vám mali v tejto veci poradiť.

      Držím vám palce.

      Adriána z tímu Odzákladov.sk

    • Dobrý deň, pani Viera,

      žiaľ, s vaším problémom vám nevieme pomôcť, pretože nepoznáme bližšie situáciu. V každom prípade sa skúste so susedom dohodnúť a skúste nájsť riešenie, ktoré bude čo najviac vyhovovať obom stranám. Obrátiť sa môžete aj na príslušný stavebný úrad.

      Adriána z tímu Odzákladov.sk

  5. Dobrý deň mám problem zo susedom ktorý absolutne ignoruje vsetko čo namietam pri jeho stavebnej činnosti ktoru realizuje bez projektov a inych naležitosťi na hranici pozemku .Problem terajsí je komin ktori začal stavať cca 2 metre od mojho okna z tim že medzi domami je na najširšom mieste cca 3.2metra no v mieste kde je ten komin je len 2metre a komin odmieta dať nad štít strechy .Najviac to pocitujeme pri inverziach ked máme cely dvor zadimený že ani dychať sa nedá kde sa to má riešiť ešte okrem životneho prostredia ??. A spaluje všetko .

    • Pekný deň prajem, pán Július,

      problémy so susedmi vedia veľmi znepríjemníť život. Zdá sa nám, že sused koná v rozpore so stavebným zákonom. Ak sa s ním nedokážete dohodnúť, obráťte sa na stavebný úrad, ktorý by mal začať v tejto veci konať, keďže sused stavbu stavia zrejme v rozpore s bezpečnostnými predpismi.

      Prajeme vám pevné nervy.

      Adriána z tímu Odzákladov.sk

  6. Dobry den, chcela by som sa poradit. Susedia chcu k stavbe (dielna + byt v podkrovi) pristavit pristavbu, ktoru by chceli potiahnut zarovno s dielnou. Pristavba by isla popri nasom pozemku a odstup je len 70 cm. Vyska je 3m a dlzka cca 15m. Nevieme, ci mame takuto stavbu (bude to dom) dovolit. Nechceme mat do buducna problemy. Poculi sme, ze im musime povolit pristup z nasho pozemku ak by chceli robit nejake upravy. Tiez sa moze stat, ze v buducnosti mozu nase deti chciet v tej casti dvora stavat dom a ci tam nebude problem s nejakym odstupom a podobne. Chceme so susedmi dobre vychadzat, ale tiez nechceme mat nejake problemy v buducnosti alebo nase deti. Za radu vopred pekne dakujeme.

    • Pani Lenka, skúste sa na váš problém pozrieť s odstupom. Premyslite si, kde by ste v prípade záujmu postavili na vašom pozemku novú nehnuteľnosť. Rozmýšľajte nad pôdorysom, ale aj nad výškovým usporiadaním stavby. Svoje predstavy porovnajte so susedovými a spoločne skúste nájsť riešenie, ktoré do budúcnosti nebude nikoho z vás obmedzovať vo vlastníctve pozemkov. Prípadne sa poraďte na príslušnom stavebnom úrade, lebo tento orgán dáva definitívne rozhodnutie vo veci umiestnenia stavby v rámci jej povoľovania. Dohodu so susedom o súhlasnom stanovisku k umiestneniu jeho, ale aj prípadnej vašej budúcej stavby, odporúčame spísať písomne, prípadne aj u notára, aby ste mali o nej v budúcnosti nespochybniteľný dokument. Hovorí sa, že dobrý sused je lepší ako rodina. Ak je váš sused naozaj dobrým susedom, určite nájdete riešenie, ktoré bude pre obe strany prijateľné.

      Adriána z tímu Odzákladov.sk

  7. Dobrý deň, mám takú otázočku. Máme rodinný dom, potrebujeme urobiť nové kúrenie a vyviesť nový komín na náš dom zozadu ale problém je v Tom že od rohu nášho domu to patrí už susedovi ktorý nám to nechce dovoliť že mu tam bude rúra zavadziat.Uz sme zúfalí a nevieme ako postupovať.Dakujem za každú radu.

    • Pekný deň prajem,

      akýkoľvek zásah na vlastnej nehnuteľnosti zasahujúci do susedovho pozemku je podmienený dohodou medzi majiteľmi nehnuteľností. Nepoznáme bližšiu špecifikáciu komína, použité palivo, veľkosť ani objem komína, ktorým by ste zasahovali do susedovho majetku. Určite by ste pri hľadaní riešenia mali využiť informácie od kominára, ktorý vám bude komín navrhovať, stavať, a ktorý vám ho uvedie do prevádzky. Optimálne by bolo, ak by ste komín vybudovali v rámci vášho objektu. Vieme, že je to spojené so stavebnými zásahmi, no je možné, že sa tejto alternatíve ani nebudete môcť vyhnúť. Pripúšťame tiež, že spoločne nájdete elegantné riešenie, ktoré uspokojí všetky tri strany – vás ako investora, suseda a aj zákonné požiadavky kladené na realizáciu komína. Konečné slovo má v tomto zodpovedný kominár, ktorý má zároveň určite aj skúsenosti s riešením podobných problémov.

      Držíme vám palce.

      Adriána z tímu Odzákladov.sk

  8. Sused mal povolenie na vystavbu plota 1rok,az pred dovŕšením tohto datumu zbúrali do vysky asi 1,5m starú stavbu stareho domu a pokračuje v burani ostatných múrov v jeho dvore,je to normalne?aby nám teraz prasil do dvora mame tam bazén a obmedzoval nás v súkromí. Veď najprv mal zbúrať vo dvore steny a potom od nás mohol búrať a hned urobit plot,takto ho musíme trpiet pri jeho pomalom burani aj niekolko mesiacov.Co teraz robit?sused nekomunikuje

    • Dobrý deň,

      je veľká škoda, že sused s vami nekomunikuje. Sused musí stavebné úpravy robiť tak, aby vás čo najmenej obmedzoval vo výkone vašich vlastníckych práv. Pokiaľ mu bolo vydané stavebné povolenie, ako susedia a účastníci stavebného konania by ste mali mať jeho rovnopis. Z neho zistíte, aké podmienky pre výstavbu mu určil stavebný úrad. Preštudujte si tento dokument a keď nadobudnete presvedčenie, že sused porušuje niektoré ustanovenia, sťažujte sa priamo na stavebnom úrade. Oni môžu v tejto veci konať a suseda upozorniť na porušovanie zásad. V prípade nadmerného obťažovania hlukom, prachom, vibráciami a pod. sa môžete obrátiť na mestskú alebo štátnu políciu. Nenechajte problémy, aby sa vyhrotili. Tieto možnosti bývajú obvykle veľmi účinné.

      Prajem vám veľa šťastia a trpezlivosti. Verím, že táto situácia sa vyrieši vo váš prospech.

      Adriána z tímu Odzákladov.sk

  9. Sused si bez akékoľvek diskusie postavil na hranici našich pozemkov pristrešnu pergelu na parkovanie auta zo spadom strechy priamo na môj pozemok. Ma betónové základy. Je to normálne? A ako to môžem riešiť?

    • Milý Tomáš,

      podľa toho, čo píšete, tak sused zasiahol do vašich vlastníckych práv. Je to váš pozemok a on nemá právo vám naň – bez vášho súhlasu – odvádzať zrážkové vody. Upozornite na to suseda. Skúste to najprv dohodou. Na striešku môže predsa namontovať žľab a vodu odviesť na svoj pozemok. Ak by ste nepochodili, obráťte sa na príslušný stavebný úrad.
      (Píšete ešte, že pergola má betónové základy. Je možné, že sú to len betónové pätky pod nosnými trámami. Je preto možné, že sused k stavbe nepotreboval stavebné povolenie.)

      S celým tímom Odzákladov.sk vám držíme palce.

      Adriána

  10. Dobry den. Mame dom medzi dvoma domami kde bola planovana cesta medzi nasim a spodmim domom cesta tvaru T s ktorou my nesuhlasime.Na svojom pozemku si chceme staviat garaz kde mala byt povodne tato cesta tvaru T je mozne pokračovať v stavani aj ked susedia su proti?

    • Pekný deň prajem,

      pokiaľ máte na stavbu garáže právoplatné stavebné povolenie, môžete stavať bez akýchkoľvek problémov.

      Majte sa pekne.

      Adriána z tímu Odzákladov.sk

  11. Ak sused nesuhlasi so stavbou rodinneho domu, tak nie je mozne stavat? Maju susedia taku pravomoc. Mame zahradu, je tam planovana vystavba a chceli by sme stavat.

    • Pekný deň, pani Andrea,

      nepoznáme pomery na vašom pozemku. Ak však splníte požiadavky kladené vaším stavebným úradom na základe stavebného zákona, nie je dôvod, prečo by vám stavba nemala byť povolená. Navštívte preto príslušný stavebný úrad a prekonzultujte svoju požiadavku priamo s nimi. Stavebný úrad vás oboznámi so všetkými prípadnými obmedzeniami týkajúcimi sa výstavby na vašom pozemku. Pokiaľ ich projekt vašej budúcej nehnuteľnosti bude rešpektovať, stavebné povolenie vám bude vydané. Váš sused bude pravdepodobne tiež účastníkom stavebného konania, avšak jeho požiadavky nemôžu ísť nad rámec zákona. Ak by medzi vami a susedom došlo v súvislosti s budúcou stavbou ku sporu, je dobré sa dohodnúť, a to aj za cenu ústupkov.

      Držíme vám palce.

      Adriána z tímu Odzákladov.sk

DISKUSIA

Prosím vložte váš komentár
Please enter your name here