Po dlhých úvahách a prebdených nociach padlo definitívne rozhodnutie. Ide sa stavať! Skvelá myšlienka, ktorá si okrem pripravenej kôpky peňazí alebo zámeru na jej financovanie vyžaduje stať sa vlastníkom vhodného pozemku na výstavbu a projektu nehnuteľnosti, ktorá na ňom bude sedieť ako uliata.
Vysnívaný pozemok
Každý z nás má iné preferencie. Aj to je dôvod, prečo neexistuje univerzálny, každému vyhovujúci pozemok. To je vlastne dobre. I preto si obvykle každý pozemok nájde toho „svojho“ majiteľa. Kde teda začať? Určite prezretím dostupnej inzercie – či už tlačenej, alebo na internete. No a potom prichádza tá napínavá časť – obhliadky vybraných pozemkov.
Na čo sa zamerať?
Každý pozemok je niečím zaujímavý, avšak žiadny nie je dokonalý. Pri výbere toho najvhodnejšieho je dôležité stanoviť si priority, na ktoré sa treba počas procesu výberu zamerať.
Umiestnenie pozemku bude mať zrejme najrozhodujúcejší vplyv na jeho atraktivitu. Určite už viete, či chcete mať robustný dom uprostred obce, prípadne mesta, alebo menší domček mimo centra diania, najlepšie kdesi na okraji lesa. Jeden preferuje svahovitý terén, iný rovinu. Pri posudzovaní vhodnosti pozemku nezabudnite na jeho dopravnú dostupnosť. Budete ochotní voziť členov domácnosti všade autom alebo sa spoliehate na pešiu dostupnosť? A čo deti? Ako sa dostanú do školy alebo popoludní na krúžky? Môžete počítať s autobusom jazdiacim raz za hodinu alebo trikrát za deň?
Otázka dostupnosti služieb je dôležitá predovšetkým v menších obciach. Dostupnosť obchodov so základnými potrebami, autodielňa, elektrikár, lekár v obci, škola, predškolské zariadenie – to všetko sú atribúty, ktoré budete istotne potrebovať. Určite vám nebudú prekážať zvuky a vône vidieka, ak sa rozhodujete pre tento typ bývania? Aj mesto má svoje negatíva v podobe rušnejších ciest a výstavby, ktorá vám v budúcnosti možno zatieni krásny výhľad na kostolík na neďalekom kopci.
Pri výbere stavebného pozemku je dobré všímať si aj susedov. Nájdite si čas a pohovorte si s nimi. Možno vás upozornia na plánovanú výstavbu, ktorá by mohla byť prekážkou vášho zámeru, alebo vás suseda bezprostredne pozve na ešte teplé buchty a už nebude potrebné nič viac riešiť. Zrejme ťažko budete vychádzať so susedom, ktorého pozemok je neobrábaný alebo pripomína miestnu skládku odpadu.
Ak rozmýšľate o kúpe pozemku v neznámej obci, určite odporúčame vyhradiť si dostatok času na zber ďalších informácií o nej. Návšteva obecného úradu a rozhovor so starostom, to rozhodne nie je zlý nápad. Dozviete sa všetko z prvej ruky od najkompetentnejšej osoby. Vo väčšej obci si dohodnite stretnutie na stavebnom úrade.
Či už chcete na pozemku postaviť len rodinný dom, alebo máte v pláne aj stavbu altánku, bazéna, garáže a v budúcnosti aj domu pre vaše deti, pri výbere pozemku sa neunáhlite. Svoj zámer si dôkladne premyslite. Pri výbere konkrétneho miesta pozerajte do budúcnosti. Ide predsa o nemalú investíciu a rozhodnutie, ktoré sa dá meniť len veľmi ťažko. Výber dobrého stavebného pozemku je predpokladom vybudovania hodnotnej nehnuteľnosti, ktorá bude rokmi získavať na hodnote, čo sa vám zúročí pri jej prípadnom predaji v budúcnosti.
Skryté hrozby stavebných pozemkov
Na vlastnosti pozemku a na stavbu, ktorá na ňom bude v budúcnosti stáť, číha viacero nástrah, ktoré ako laici nemáte šancu rozpoznať. S mnohými takýmito hrozbami sa dá počas výstavby aj prevádzky rodinného domu vyrovnať. Žiaľ, za cenu zvýšených nákladov.
Uspokojenie pomerne vysokého záujmu o stavebné pozemky vedie niektorých podvodníkov k snahe o predaj aj takých pozemkov, ktoré vznikli napríklad zasypaním rôznych skládok. V prípade čo i len najmenšieho podozrenia sa preto obráťte na jednu zo spoločností, ktoré vám vyhotovia rozbor pôdy a posúdia riziko kontaminácie toxickými látkami. V niektorých oblastiach Slovenska existuje aj riziko zosuvov pôdy.
Či je ohrozená aj vami vyhliadnutá parcela, si môžete overiť odborným posudkom. Takéto oblasti by mali byťzapísané aj v katastri a ich pomerne podrobná mapa je aj na stránke Štátneho geologického ústavu Dionýza Štúra, kde si môžete overiť aj to, či sa parcela nenachádza na navážkach, haldách alebo skládkach. Pozornosť je potrebné venovať aj radónovému riziku, ktoré môže ohroziť zdravé bývanie v zasiahnutom objekte. Mapy prírodnej rádioaktivity nájdete na rovnakej stránke.
Podzemné vody môžu byť príčinou sadania stavby, vlhnutia múrov, pravidelného zaplavovania pivničných priestorov. Spozornieť by ste mali aj pri informáciách o blízkosti močiarov. Pozemky, ktoré vznikli blízko močarísk alebo priamo na nich, nie sú dobrou voľbou. Prvé problémy sa takmer určite objavia už pri samotnej stavbe domu a ďalšie v budúcnosti. Sadanie základov bude len počiatkom problémov.
Problémy s vodou a jej skrotením môžete mať aj v blízkosti vodného toku, ktorým môže byť aj celkom nenápadný romanticky žblnkajúci jarček. Poriadne si zistite, kedy sa naposledy vybrežil. Ak vás informácie o povodniach nepresvedčia a risknete výstavbu aj napriek nim, musíte počítať s prípadnými problémami v budúcnosti. Na pokojnom spánku nepridá ani fakt, že nehnuteľnosti v takýchto lokalitách nepoistí proti záplavám a povodniam žiadna poisťovňa. Problémom môže byť aj nedostatok podzemnej vody na pozemku, a to hlavne v prípade, že uvažujete nad využitím vlastnej studne. Málo výdatný zdroj podzemnej vody vás môže obmedzovať pri každodenných činnostiach, keď sa budete musieť rozhodovať, či polejete záhradu alebo vyperiete.
Poďme sa spoločne pozrieť na legislatívne nástrahy kúpy stavebného pozemku
Stavať rodinný dom možno len na stavebnom pozemku. Avšak nie každý pozemok, aj keď to tak na prvý pohľad vyzerá, je stavebný. Môžete mať vyhliadnutý pozemok uprostred výstavby rodinných domov, a pritom na ňom rodinný dom nie je možné postaviť. Je to celkom logické. Obec alebo mesto môžu mať s daným pozemkom iný zámer. Môže byť určený na výstavbu zdravotného strediska, školy alebo napríklad cesty.
Čo je teda stavebný pozemok?
Zákon č. 50/1976 Zb., zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), v § 43h uvádza, že (1) stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou. A (2) nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondualebo lesného pôdneho fondu, možno v územnom pláne obce alebo v územnom pláne zóny určiť za stavebný pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo z lesného pôdneho fondu, alebo ak je v zastavanom území.
Stavebný pozemok určený na výstavbu rodinného domu by mal byť v územnom pláne mesta, resp. obce zaradený v lokalite, kde je povolená výstavba rodinných domov, mal by byť k nemu jasný prístup, čiže prístupová cesta, a mal by mať možnosť napojenia na inžinierske siete.
Územné plány musia mať spracované všetky obce nad 2 000 obyvateľov a sú dohľadateľné na internete. Ide však o pomerne obsiahle materiály, v ktorých sa laik ťažko orientuje. Preto odporúčame každú parcelu pred jej kúpou odkonzultovať na príslušnom stavebnom úrade, kde by vám mali dať presné informácie o dosahu územného plánu na daný pozemok, predovšetkým maximálny počet podlaží stavby, maximálnu zastavanú plochu, odstup stavby od uličnej čiary, ale aj minimálnu plochu zelene.
Otázka prístupu k pozemku je často kameňom úrazu pri vydaní stavebného povolenia. Prístupové cesty môžu mať rôznych vlastníkov – mesto, štát, môžu byť v súkromnom vlastníctve alebo ide o neoficiálne prístupové cesty. Najjednoduchšie vybavovanie stavebného povolenia je obvykle v prípade obecných komunikácií. V prípade štátnych ciest sa môžete stretnúť s obmedzeniami pri výkopových prácach alebo budete musieť vybavovať dočasné dopravné značenie vrátane jeho projektovej dokumentácie.
Pri prístupoch v majetku Slovenskej republiky a v súkromnom vlastníctve je situácia zložitejšia, keďže majitelia prístupových komunikácií so zámerom použiť komunikáciu ako prístupovú cestu k vášmu stavebnému pozemku musia súhlasiť. Ak nesúhlasia, na pozemku sa nedá stavať a k súhlasu ich obvykle nemôžete donútiť. Ani to, že k pozemku vedie komunikácia, a môže to byť pokojne aj asfaltová cesta, nie je zárukou, že ide o oficiálnu prístupovú komunikáciu. Môže ísť o neusporiadanú cestu, ktorá je využívaná len na základe zvykového práva a vám ju stavebný úrad ako prístupovú komunikáciu neuzná. Na Slovensku je až príliš veľa neskolaudovaných nehnuteľností, ktoré nemajú vyriešený práve tento problém.
Predpokladom na získanie stavebného povolenia a následnej kolaudácie je minimálne pripojenie na odber elektrickej energie. V tomto prípade odporúčame návštevu elektrární, ktoré sú ako jediné kompetentné vydať pre vás stanovisko, či je možné nehnuteľnosť na odber elektrickej energie napojiť. To, že susedné domy elektrinu majú alebo na vedľajšom pozemku je elektrický stĺp, nie je zárukou, že elektrárne majú na danom mieste dostatočnú kapacitu na pripojenie vašej domácnosti. Bez dodávok plynu sa budete vedieť zaobísť. Vodu si môžete zabezpečiť vlastnou studňou a odkanalizovanie môžete nahradiť žumpou alebo čističkou odpadových vôd. Pri komunikácii s dodávateľmi energií odkonzultujte aj otázku umiestnenia potrubí a káblov. Je totiž možné, že aj v tejto oblasti budete mať stanovené určité obmedzenia, s ktorými sa budete musieť vyrovnať.
Veľa informácií si môžete zistiť sami
Pri výbere stavebného pozemku získate množstvo užitočných informácií kontrolou listu vlastníctva, ku ktorému sa bez problémov dostanete na katastrálnom portáli Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky. Overíte si teda, kto je vlastníkom zvažovaného pozemku. Je dobré vedieť, či je majiteľ jeden alebo ich je viac. S predajom totiž budú musieť súhlasiť všetci a prípadný nesúlad medzi vlastníkmi vie kupujúcim pripraviť poriadne horúce chvíle. Pozornosť venujte aj časti s vecnými bremenami a ťarchami. Všetky tieto informácie musia byť zapísané na liste vlastníctva nehnuteľnosti v časti C. Ak je na pozemok uvalené vecné bremeno alebo iná ťarcha, budete musieť aj v budúcnosti počítať s obmedzeniami, ktorých sa týka.
Dobre zvážte, či bremená nebudú pre vás príliš obmedzujúce. Plomba vyznačená na liste vlastníctva je dôkazom toho, že na daný pozemok je na katastri podané nejaké konanie. Jeho majitelia by vás mali vedieť o veci presne informovať. Môže ísť o pomerne bežné záležitosti, napríklad zápis výsledku dedičského konania, prípadne vyznačenie ťarchy na pozemok. Dôležité je vedieť, že s pozemkom počas akéhokoľvek konania nie je možné nakladať, čo môže mať vplyv na priebeh kúpy. Plomba by na liste vlastníctva nemala byť dlhšie ako 30 dní.
Ak si netrúfate…
Priniesli sme vám výber najdôležitejších informácií spojených s výberom a kúpou pozemku na váš rodinný dom. Možno je toho priveľa. Možno si netrúfate na výber samotný ani na formality spojené s jeho kúpou. Nezúfajte. Obráťte sa na niektorú z osvedčených realitných kancelárií, ktoré vám za poplatok poskytnú kompletný servis spojený s kúpou pozemku – od výberu relevantných pozemkov spĺňajúcich vaše očakávania cez overenie pozemku, právny servis spojený s prevodom vlastníctva až po zápis vlastníckych práv do katastra – a odbremenia vás tak od množstva starostí.
Zdieľať obsah
