Zobrať si hypotéku – áno či nie? Pokiaľ jednotlivec či rodina nemá kde bývať, veľmi na výber nemá. Mali by ste vedieť, že už od januára sa sprísnili podmienky na poskytovanie úverov, čo má ochrániť banky, ale aj samotného žiadateľa.
Mať vankúš = dostať hypotéku
To najdôležitejšie, čo žiadateľ o hypo úver musí banke preukázať, je schopnosť, že ho dokáže dlhodobo splácať. Potrebuje mať teda finančný vankúš, ktorý mu umožní plniť si záväzok voči banke a zároveň si zabezpečiť nevyhnutné životné náklady. Banky chcú úverovať obozretne a od roku 2015 na to veľmi pozorne dohliada aj Národná banka Slovenska (NBS). Od 1. januára zaviedla viacero pravidiel, ktoré banky pri hodnotení klienta dodržiavajú.
- Objem hypotéky vzhľadom k cene nehnuteľnosti nemá prekročiť 80 %. Zvyšok musí mať žiadateľ. Toto pravidlo prinútilo záujemcov o hypotéky pozerať sa na bývanie racionálnejšie a zodpovednejšie a začať sporiť.
- Celková zadlženosť vo vzťahu k celkovej výške príjmov žiadateľa môže byť maximálne 60 %. Pre mladých do 35 rokov bude platiť výnimka – päť percent nových úverov môže kryť aj 70 % .
- Výška povinnej rezervy z čistého príjmu po odpočítaní výdavkov musí zostať 40 %.
- Objem dlhu k príjmu nemá prekročiť osemnásobok ročného príjmu. Aj toto pravidlo racionalizuje prístup klientov. Znemožňuje im nabrať si okrem hypotéky ďalšie spotrebné úvery, ktoré by im do budúcna mohli spôsobiť platobnú neschopnosť.
Kedy sa vás zmeny nedotknú?
Verejnosť vždy vníma sprísnenie podmienok negatívne, zmeny platné od začiatku tohto roka však znamenajú len toľko, že každý nedostane takú výšku hypotéky, akú chcel. Podľa prepočtov analytikov sprísnenie nepocítia žiadatelia s príjmom vyšším ako 660 EUR, v prípade dvoch žiadateľov je potrebný celkový príjem 1 110 EUR. Pokiaľ ide o dvoch záujemcov o hypotéku – partnerov s jedným dieťaťom, zmena sa ich netýka, ak zarábajú spolu aspoň 1410 EUR. Z uvedeného vyplýva, že ľudia s týmito príjmami dostanú rovnakú výšku hypotéky, akú by dostali aj minulý rok.
Aktuálne skúsenosti s hypotékou
„Nebojíme sa zobrať si hypotéku v tomto čase,“ vraví 44-ročná Adriana z Košíc, ktorá sa s dospelou dcérou Veronikou sťahuje na neďaleký vidiek do domu. Obe majú stabilnú prácu. „Berieme si hypotéku spolu, sme mladé, zdravé, nebojím sa, že by sme to nezvládli.“ Hypotéku dostali už podľa nových pravidiel, čiže len do limitu 80 % z ceny nehnuteľnosti a musí im zostať 40 % z príjmu na ich vlastné náklady. Nech by nastala akákoľvek situácia.
„Väčší problém majú kupujúci, ktorým predávame náš byt. Hypotéku mali síce predschválenú, vzhľadom k situácii sa to však pozastavilo a vybavujú ju znovu,“ dodáva Adriana. Skúsenosti hovoria, že hoci sa situácia v bankách skomplikovala, vybaviť hypotéku sa dá aj teraz, pokiaľ sú splnené podmienky. V horšej situácii sa ocitol podnikateľský sektor. Podnikatelia zo segmentu hotely, reštaurácie, cestovný ruch, malooobchod a finančné služby sú dočasne neakceptovateľní, problém môžu mať žiadatelia s príjmami zo zahraničia. Pravidlá banky sprísnili aj voči živnostníkom.
Otázky o úrokoch a fixácii
Slovenská banková asociácia priniesla v apríli 2020 správu, že zisk bankového sektora v prvom kvartáli roka klesol o 61 %. Tempo rastu celkových úverov sa pritom v tomto období znížilo na 6,0 %. Úvery obyvateľstvu vzrástli o 7,9 % a firiem o 3,7 %. Nové úvery na bývanie stúpli v prvom kvartáli o 66 %, pričom sadzba sa mierne zvýšila na 1,095 %.
Situácia doteraz ovplyvnila skôr pravidlá poskytovania hypoték než samotné úrokové sadzby, už sme však mohli vidieť, že niektoré banky úroky navýšili. Odborníci varujú, že nemožno vylúčiť rast úrokových sadzieb, a to minimálne na úroveň inflácie. Ak sa vám teda podarí získať nízke úroky, využite radšej dlhšie obdobie fixácie. Samozrejme, každá minca má dve strany – ak by dĺžka fixácie mala ovplyvniť výšku úrokovej sadzby, je možné, že v dlhodobom horizonte splácania úveru by ste prerobili na vyššej mesačnej splátke.
Sledujte RPMN
Pri žiadosti o úver nezabúdajte do celkovej ceny započítať aj ďalšie poplatky, napríklad za kataster či za poskytnutie úveru. Mnohé banky sa však usilujú získať klienta, a preto časť poplatkov odpustia. RPMN vám môže ukázať, že aj úver s nízkou úrokovou sadzbou dokáže byť pre vás pre rôzne príplatky v konečnom dôsledku nevýhodný.
Väčšina žiadateľov sa najviac obáva toho, aby im výrazne nestúpli úroky po uplynutí fixácie, ktorá sa zvyčajne stanovuje na 3, 5, 7 alebo 10 rokov. K tejto situácii, samozrejme, môže dôjsť. Ak by ste, napríklad, mali fixáciu s úrokom 1,5 % na 10 rokov a medzitým by úroky stúpli na 3,5 %, pre dlžníkov s desaťročnou fixáciou by to znamenalo takmer trojnásobný nárast. Avšak, nemusíte mať vrásky na tvári ani v prípade, že by k takémuto scenáru došlo. Bankám totiž ide v prvom rade o to, aby sa úvery splácali, a nie, aby im pribúdali neplatiči. Navyše je medzi nimi silná konkurencia, ktorá skôr nahráva tomu, že sa banky snažia získať klientov ponukou nízkych úrokov. Možnosť refinancovať si hypotéku po skončení fixácie, teda zmeniť banku, je výborný nástroj, ktorý vám umožní stále si držať najnižšie úroky.
Čo robiť v prípade problémov so splácaním?
Za bežných okolností môžete využiť napríklad predĺženie splatnosti úveru. To znamená, že doba splácania úveru sa rozšíri na také obdobie, aby sa mesačná splátka znížila na únosnú sumu. Samozrejme, aj keď vám to v krátkodobom horizonte pomôže prekonať krízu, treba automaticky počítať s tým, že samotný úver sa z dlhodobého hľadiska predraží. Ak máte niekoľko úverov, môžete využiť refinancovanie a spojiť ich do jedného, ktorý má napríklad dlhšiu splatnosť, ale prijateľnejšiu úrokovú sadzbu. Jednak vám to pomôže urobiť poriadok vo financiách, jednak môžete dosiahnuť zníženie mesačnej splátky v porovnaní so splátkami všetkých doterajších úverov.
V aktuálnej situácii tiež môže pomôcť aj špeciálny odklad splátok, ktorý vláda po dohode s bankami prijala v apríli 2020. Ide o opatrenie v dôsledku svetovej pandémie, ktoré umožňuje požiadať o odklad hypotéky až na 9 mesiacov. Takýto žiadateľ nebude mať záznam v úverovom registri, čo by mu do budúcna úplne znemožnilo refinancovať hypotéku.
Ako pre Denník N uviedol Marek Ličák, riaditeľ odboru dohľadu na makroúrovni NBS, banky v súčasnosti registrujú vysoký nárast odkladu splátok – aktuálne tvoria desať percent z celkových úverov. Ak by sa nevytvorila možnosť odkladu splátok, problémy so splácaním mohlo mať podľa záťažových testov NBS až 110-tisíc domácností, vďaka odkladu splátok ich má byť „len“ 45-tisíc. Žiadosti možno podať kedykoľvek od 9. apríla 2020. Čo by ste však podľa NBS predtým mali vedieť?
- Za odklad splátok si nemôžu banky pýtať žiaden poplatok.
- Odklad splátok neznamená ich odpustenie. Povinnosť zaplatiť splátky sa iba odkladá na neskôr. Odkladá sa počet mesačných splátok uvedených v žiadosti, a to odo dňa potvrdenia odkladu veriteľom, vrátane splátky, ktorej splatnosť nastala v lehote nie viac ako 30 dní pred podaním žiadosti (nie dlhšie ako na 9 mesiacov, ak je veriteľom banka, nie dlhšie ako na 3 mesiace, s možnosťou predĺženia o ďalšie 3 mesiace, ak je veriteľom iná osoba).
- Takisto platí, že úver sa aj po dobu odkladu splátok ďalej úročí. To znamená, že úver sa v konečnom dôsledku takisto predraží.
- Ak súčasťou splátky úveru bola aj platba za poistenie, veriteľ vás bude informovať o ďalšom postupe pri jej platbe.
- Aj v prípade povoleného odkladu splátok je možné úver alebo jeho časť predčasne splatiť na podnet dlžníka.
Záver
Bez ohľadu na to, či ekonomika prežíva ľahké alebo ťažké obdobie, vždy je dôležité dôsledne si premyslieť výber najvhodnejšieho hypotekárneho úveru. Nenadarmo sa hovorí: Dvakrát meraj a raz rež. Do rovnice totiž treba zapojiť viaceré premenné, nielen výšku úrokovej sadzby, ale aj prípadné poplatky, napríklad za poistenie, ktoré ovplyvňujú celkovú výšku nákladov na úver. Ak si naozaj nie ste istí výberom a nemáte čas prácne porovnávať viacero ponúk, vždy môžete osloviť finančného poradcu, ktorý vám so všetkým pomôže.
Aké máte skúsenosti s vybavovaním hypotéky vy?
Zdieľať obsah
