Dokážete zhodnotiť perspektívnosť stavebnej parcely?

Máte k dispozícii dve parcely a neviete, ktorú si vybrať? Možno váhate medzi niekoľkými zaujímavými inzertnými ponukami. Možno patríte k šťastlivcom a môžete si vybrať z pozemkov, ktoré sú k dispozícii vo vašej rodine. Podľa čoho zhodnotiť perspektívnosť výstavby a bývania na konkrétnom mieste v konkrétnej lokalite? Ako správne identifikovať ideálne miesto na život rodiny?

A je to tu zas. Leto a čas, keď mnohí z nás plánujú zásadné životné zmeny. Oddych a výlety po bližšom či vzdialenejšom okolí rozširujú obzory a pred očarený zrak servírujú miesta, pri ktorých s nadšením povieme: Veď presne toto sme hľadali! Tu by sme dokázali žiť! Snažíte sa nájsť ten pravý pozemok na stavbu rodinného domu? Základná rada znie: Nepodľahnite prvému dojmu. No patrí k nej aj druhé, navonok úplne protichodné odporúčanie: Nedržte sa kŕčovite svojich ideálnych, no nereálnych romantických predstáv.

Ak ste sa ocitli v situácii, keď zhodnocujete dlhodobé výhľady vytypovaných parciel, no neviete, pre ktorú sa rozhodnúť, odsuňte emócie nabok a s chladnou hlavou prekalkulujte všetky za a proti. Poďme sa spolu triezvo pozrieť na veci, ktoré ovplyvňujú, resp. mali by ovplyvňovať, definitívny výber parcely. Niektoré sú zásadné a niektoré možno až chronicky známe, no opakovanie je matkou múdrosti.

Máte na to? Spočítajte všetky príjmy i výdaje

Starí ľudia hovorievali: Zakrývaj sa len takou perinou, na akú máš. Skôr než sa s konečnou platnosťou rozhodnete pre výstavbu, spravte si „finančný audit“ svojich možností. Odpovedzte si pravdivo, podrobne a realisticky na otázky:

  • Na čo mám už dnes?
  • Na čo budem mať v horizonte 2, 5, 10 rokov?
  • Na čo peniaze nezostanú a nedokážem ich zabezpečiť?

Pokiaľ máte rodičov ochotných pomôcť a založiť svoj byt či dom na kúpu vašej vysnívanej parcely, je to dobrá vec. No aj tu treba myslieť na to, že každú hypotéku treba začať v podstate ihneď splácať. Ak ju budete splácať vy, stranu svojich príjmov, úspor, prípadne darov od rodičov postavte proti budúcim stavebným výdajom vrátane samotnej hypotéky. Pozemok si vyberajte a kupujte v prvom rade podľa skutočných finančných možností. Samozrejme s tým, že vám musí každý mesiac zostávať dostatok zdrojov na bežné životné potreby.

Lokalita – ticho a výhľady nestačia

Výber lokality, to nie je iba otázka tichej či rušnej ulice, starej či novej zástavby, ale aj všetkých budúcich súvislostí.

Ste rozhodnutí bývať na dedine, no aj dostupné pozemky v jej atraktívnych častiach (napríklad s krásnymi výhľadmi) začínajú byť pridrahé? Váhate medzi mestom a developerskou štvrťou v bezprostrednom dotyku s ním? Žiaľ, aj výber konkrétneho miesta súvisí s peniazmi. Obec s kvalitnou vybavenosťou a pekným prostredím nie je lacná. Mesto je drahšie. Väčšie mesto ešte drahšie. Čím bližšie k regionálnej metropole alebo k hlavnému mestu, tým ťažšie je zohnať dobrý pozemok za dobrú cenu.

Pre mnoho ľudí z toho logicky vyplýva voľba cenovo výhodného developerského pozemku s novými cestami a so sieťami dotiahnutými až na jeho hranicu. Alebo kúpa hotového domčeka, ktorý si budú zariaďovať, nuž a zároveň sa budú realizovať pri tvorbe menšej oddychovej záhrady.

Medziľudské vzťahy nie sú na predaj

Ak stojíte pred voľbou lokality, ktorá je 30 až 40 kilometrov od miest, ku ktorým vás viažu pevné väzby – práca, školy a škôlky, priatelia a komunita, s ktorou nechcete stratiť kontakt, kvalitná zdravotná starostlivosť, starnúci rodičia, ktorí potrebujú opateru, alebo, naopak, čiperní rodičia s množstvom voľného času, ktorý radi venujú opatere vnúčat –, ešte raz si všetko dobre zvážte.

Pozerajte sa na investíciu do pozemku a stavby domu výhľadovo, v horizonte aspoň 25 rokov. Nepodceňujte hrozbu pretrhnutia väzieb ani časové a finančné náklady, ktoré si vyžiada ich pestovanie. Reálne premýšľajte o nutnosti meniť vzhľadom na vzdialenosť zamestnanie, financovať kúpu a údržbu ďalšieho auta, viesť každodenný život s vedomím, že každý člen rodiny trávi veľa času presunmi a cestovaním. Sme krajinou, kde je skutočný komunitný život v mieste bydliska veľkou vzácnosťou. Ak oň stojíte v novom prostredí, treba si ho cielene a od začiatku budovať.

Náš tip:

Karty pri výbere pozemku môže zamiešať aj územnoplánovacia informácia, ktorú vám na požiadanie vydá príslušný stavebný úrad. Napovie vám, čo je možné v danej lokalite stavať, koľko podlaží môže budúci rodinný dom mať, či sa predpisuje plochá alebo šikmá strecha, prípadne aký má mať sklon, či je povinná orientácia domu štítom k ulici atď. A takisto či sa pozemok nenachádza v pamiatkovej zóne alebo ochrannom pásme.

Je lepší svah alebo rovina?

Navonok jednoduchá vec – nech si každý vyberie, čo je jeho srdcu blízke. Obzvlášť ak by to malo byť posledné kritérium, ktoré vás delí od finálneho rozhodnutia medzi dvoma krásnymi pozemkami. No zase sme pri peniazoch. Možno sa to nezdá, ale stavba na svahu môže investíciu do pozemku predražiť o 20 alebo aj o 100 percent. Ako je to možné?

Vyzerá to ako hra čísel, lenže ak bude potrebné stavať 3-metrový oporný múr na pozemku na bratislavskej Kolibe, ktorého cena je pol milióna, pričom úpravy vyjdú na 100-tisíc, je to 20 percent. Ak si kúpite kopcovitý pozemok za 100-tisíc na Liptove a takisto investujete do múrov a terás 100-tisíc, je to rovných 100 percent navyše.

Svahovité pozemky bývajú krásne, ponúkajú rozlet kreativity a fantázie, pohľady do ich zákutí alebo na ich zvlnené línie človeka azda nikdy neomrzia, ale vždy sa oplatí mať na zreteli, že výstavba vo svahovitom teréne je nákladnejšia. Ak má byť úprava pozemku nad vaše finančné možnosti, jednoznačne sa orientujte na pozemky rovinatejšieho charakteru.

Užitočná rada:

Mnoho potenciálnych stavebníkov robí jednu zásadnú chybu. Z projektového katalógu si vyberú domček svojich snov a potom si začnú hľadať parcelu na jeho výstavbu. Hovorí sa, že predajcovia takýchto projektov vedia, ako si získať srdce manželky investora – do okien sa umiestnia červené muškáty. Na mladšiu generáciu zaberajú skôr moderné obklady na fasáde, k domu sa domaľuje bazén s azúrovomodrou vodou, pred garáž sa postaví luxusné SUV. A keď sa manželia vyberú s vysnívaným projektom v rukách hľadať pozemok na svoj dom, nevedia nájsť miesto, kde by sa dal ich ideál postaviť. Robí sa to presne naopak. Najprv sa hľadá pozemok s dobrou orientáciou na svetové strany a dostatočnou šírkou a potom sa naň umiestňuje, resp. projektuje dom.

Ideálna veľkosť

Pred pár desaťročiami (v časoch, na ktoré mnohí ľudia s nostalgiou spomínajú a hovoria, že vtedy bolo všetko lacné a dostupné) sa za primerane veľkú parcelu na stavbu rodinného domu, najmä na vidieku, považovalo 8 árov. Urbanisti to v mestách a na ich okrajoch skresali na 4 a v prípade radových domov až na 3 áre. Ako je to dnes? Navlas rovnako. A nie je to ani tak o dostatku či nedostatku stavebného priestoru, ale opäť o peniazoch.

Ak stojíte o rezidenčné bývanie mestského typu – bez sliepok, zajacov a úžitkovej záhrady –, vtesnáte sa aj na 3 áre. Príkladom sú celé štvrte radových domov, ktoré sa opätovne stavajú a predávajú. Ak však chcete dýchať trochu voľnejšie, ideálom je 6-árový stavebný pozemok v tvare obdĺžnika s rozmermi 20 × 30 metrov.

Čo všetko sa oplatí vedieť o veľkosti pozemku?

  • Ideálny stavebný pozemok s rozmermi 20 × 30 metrov sa na trhu hľadá veľmi ťažko. Cena zaň býva v porovnaní s menej ideálnymi – užšími 6-árovými – pozemkami v prepočte na štvorcový meter obvykle citeľne vyššia.
  • Je slušnosťou – v niektorých mestách a obciach už aj povinnosťou – vytvoriť pred vstupom na pozemok voľne dostupné parkovanie pre dve autá. Tieto parkovacie miesta majú byť na pozemku majiteľa domu, nie pred ním, teda na pozemku mesta či obce. Vaše návštevy majú parkovať u vás, nie susedovi pred bránou alebo tak, že spomaľujú, až obmedzujú premávku na ulici. Inak povedané, viaceré mestá a obce vytvárajú regulatívy, podľa ktorých nie je možné stavať ploty a múry v dotyku s ulicou presne na hranici pozemku, ale treba ich posunúť cca o 1,5 metra dovnútra, teda na svoju parcelu.
  • Šesťárový pozemok obvykle ponúka dostatok miesta aj na nadzemný bazénik za domom a záhradný domček na schovanie kosačky a bicyklov.
  • Zmestí sa naň aj terasa s prekrytím a detské preliezky.
  • Ak máte vysnívaný rodinný dom so zastavanou plochou viac ako 200 štvorcových metrov, hľadajte parcelu s rozlohou minimálne 8 árov.
  • Na vidieku, najmä v (zatiaľ) neatraktívnych lokalitách, je možné pomerne výhodne kúpiť aj 20-árové pozemky. Zvyčajne sa na nich nachádzajú staršie alebo až spustnuté domy. Takéto pozemky bývajú veľmi často dlhé (i viac ako 120 metrov) so šírkou iba okolo 16, niekde len 12 metrov. Pozor teda na povinné odstupy.
  • Bežný odstup medzi domami musí byť 7 metrov, v niektorých lokalitách (uličná čiara v obci) to však musia byť iba 4 metre. Katalógový bungalov tam nevpracete, no niet architekta, ktorý by si s takýmito regulatívmi neporadil a nevymyslel funkčný a atraktívny dom aj v užších pomeroch.

Dobrá rada:

Ak si vyberáte medzi dvoma konkrétnymi parcelami, rozhodujte sa aj podľa orientácie na svetové strany. Vyhnite sa pozemkom na východnom, ale ešte viac na severnom úpätí svahov. Záhrada i dom budú mať málo slnka. V zime a na jeseň budete v porovnaní s obyvateľmi domov na slnečných pozemkoch denne aj o 3 hodiny dlhšie svietiť a aj o 4 hodiny dlhšie kúriť. Čo sa týka samotnej orientácie domu, tá sa dá na dobrej parcele prispôsobiť tak, aby mal dom v zime dostatok slnka a počas leta aj potrebný tieň.

Inžinierske siete – must have

Hovorí sa o nich najviac, ale zámerne sme si ich nechali na koniec. Bez inžinierskych sietí, teda predovšetkým bez vody a elektriny, to nejde. Ak nie sú na pozemku a máte ich ťahať sami, dobre si preverte, či je to vôbec možné a koľko by to stálo.

Prekládka sietí dnes vychádza na tisíce eur. Ak v lokalite nie je kanalizácia, budete musieť budovať žumpu alebo vlastnú čističku. Vyprázdňovanie žumpy stojí peniaze – vývoz jej obsahu je niekoľkonásobne drahší ako stočné. Domová čistička odpadových vôd prináša do značnej miery slobodu, no spája sa s ňou zodpovedné domáce hospodárenie s vodou a čistiacimi prostriedkami a na začiatku náročné papierovačky a vybavovanie.

Bez plynu sa dá zaobísť, ale pravdepodobne (najmä ak plánujete mať dom s podlahovou plochou väčšou ako 150 štvorcových metrov) budete musieť siahnuť po tepelnom čerpadle, ktoré je takisto minimálne 5-krát drahšie ako bežný plynový kotol. Ideálny je teda pozemok, ktorý má na svojej hranici všetky inžinierske siete aj dostatočne kvalitnú príjazdovú komunikáciu.

Na čo ešte netreba zabúdať:

  • Pokiaľ mienite kúpiť parcelu v už zastavanej lokalite, zaujímajte sa o budúcich susedovmiestne zvyky a zlozvyky. Nepríjemní ľudia v okolí dokážu vytvoriť atmosféru, ktorá je neznesiteľnou prekážkou budúceho spolužitia a tvorby susedskej komunity.
  • Dobre si preverte predávanú parcelu aj v katastri, či na nej nie je nejaké záložné právo alebo ťarcha, prípadne či cez ňu nevedú nejaké diaľkové, resp. dátové káble.
  • Ak v danej lokalite nie je plyn, mohli by vás neskôr nepríjemne zaskočiť exhaláty z miestnych komínov, obzvlášť v zime a pri nízkom tlaku. Dôraz na tento aspekt klaďte najmä vtedy, ak je pozemok v údolí. V takýchto lokalitách je aj zvýšený výskyt respiračných ochorení, žiaľ, rovnako aj rakovinových.
  • Overiť sa oplatí aj to, či nehrozí nestabilita terénu, ako je to so spodnými vodami a či sa parcela náhodou nenachádza na záplavovom území.
  • Takisto si preverte, či v budúcnosti nie je v danej lokalite plánovaná výstavba priemyselného objektu, diaľničný obchvat, veľké nákupné, športové, zábavné centrum, čerpacia stanica pohonných hmôt a pod. Jednoducho čokoľvek, čo by vám prekážalo natoľko, že vysnívané miesto na život sa stane neznesiteľným.
  • Výber konkrétneho stavebného pozemku na stavbu rodinného domu a budovanie rodinného hniezda súvisí s mnohými faktormi, preto treba všetko dôkladne preveriť. Stavba domu nie je kúpa auta, ktoré – aj keď nie je lacné – sa stále dá obratom ruky predať, keď zistíte, že vám nevyhovuje.
Zdieľať obsah

Vložiť komentár