Stavebný zákon síce susedské vzťahy nerieši, ale do istej miery môže prispieť k tomu, že susedské spolunažívanie bude bezproblémové. Ak ste sa rozhodli pre kúpu staršieho domu, ktorý si pýta nejaké tie úpravy, postupujte tak, aby vaše nové bývanie získalo prívlastok vysnívané nielen z architektonického, ale aj z ľudského hľadiska. Ako?
Miluj svojho suseda – ak koná v súlade so stavebným zákonom
„Tak čo, sused, prerábaš? Nech sa rekonštrukcia vydarí!“ Takéto úprimné želanie nie je v susedských vzťahoch bežné. To však neznamená, že so susedmi nemôžete nažívať v pokoji a bez „naschválov“. Môžete tomu pomôcť aj tým, že všetky vaše prerábky, resp. rekonštrukcie budú v súlade so stavebným zákonom.
Každá prerábka je podľa stavebného zákona ZMENOU DOKONČENEJ STAVBY. Iný pojem stavebný zákon nepozná. Čo teda podľa neho platí?
Zmeny dokončených stavieb sú:
a) nadstavby, ktorými sa stavby zvyšujú,
b) prístavby, ktorými sa stavby pôdorysne rozširujú a ktoré sú navzájom prevádzkovo spojené s doterajšou stavbou,
c) stavebné úpravy, pri ktorých sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby.
Z tohto vyplýva, že podľa toho, akú zmenu a na akej stavbe idete robiť, si potrebujete vybaviť konkrétny typ povolenia. Ako zistíte, ktoré povolenie sa týka práve vašej rekonštrukcie domu?
Susedia, rekonštrukcia domu, povolenia
Kedy potrebujete stavebné povolenie?
- Ak ide o nadstavbu alebo prístavbu jednoduchej stavby, musíte podať žiadosť o stavebné povolenie na zmenu dokončenej stavby (územné konanie bude spojené so stavebným).
- Ak stavba nie je jednoduchá, musíte začať žiadosťou o územné povolenie, pokiaľ sa na ňu nevzťahuje výnimka zo stavebného zákona. Každej žiadosti zodpovedá príslušný projekt a vyjadrenia dotknutých orgánov. Všetko závisí od zmien, ktoré na stavbe robíte.
Podľa stavebného zákona platí:
Stavebné povolenie sa vyžaduje, pokiaľ tento zákon a vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.
Kedy stačí ohlásenie stavebnému úradu? Kedy platia výnimky?
a) Pri jednoduchej stavbe, jej prístavbe a nadstavbe, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí.
Pozor! V tomto prípade to platí iba pre stavby, na ktoré bolo vydané územné rozhodnutie a stavebný úrad v ňom takto určil.
b) Pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie.
Patria k nim napríklad garáže, záhradné domčeky, prístrešky, pergoly, ploty atď. Ale pozor! V prípade, že si chcete postaviť záhradný domček do 25 m2 v záhradkárskej oblasti, kde nebude tvoriť doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe (pretože tam žiadna nie je), musíte aj napriek „splnenej zastavanej ploche“ požiadať o stavebné povolenie.
c) Pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti.
Toto platí pre búranie a stavanie priečok. Pri nosných stenách sa vyžaduje stavebné povolenie. Čiže aj pri vybúraní otvoru do nosnej steny potrebujete stavebné povolenie, zatiaľ čo pri vybúraní otvoru do priečky postačí ohlásenie. Ohlásenie stačí aj pri dispozičných zmenách, teda ak meníte pozíciu priečok, nie nosných stien.
d) Pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie, a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou.
Pri zateplení rodinného domu stačí ohlásenie, no ak zatepľujete dom v pamiatkovo chránenej zóne, musia sa k tomu vyjadriť aj pamiatkari. A čo ak potrebujete pri zateplení využívať pozemok suseda? Ako sme naznačili už v 1. časti článku, stavebný zákon síce môže susedovi „nariadiť“, aby vám umožnil vstup na svoj pozemok, ale ak sused napriek tomu vstup nepovolí, stavebný úrad s tým nič nezmôže (pomôže vám jedine súd).
Čo obsahuje ohlásenie stavebnému úradu?
Ohlásenie drobnej stavby:
a) meno, priezvisko (názov) a adresa (sídlo) stavebníka,
b) účel, rozsah a miesto stavby,
c) druh a parcelové číslo pozemku podľa katastra nehnuteľností,
d) ak ide o stavby uskutočňované svojpomocne, vyhlásenie kvalifikovanej osoby, že bude zabezpečovať vedenie uskutočňovania stavby,
e) ak sa pri uskutočňovaní stavby majú použiť susedné nehnuteľnosti, tak vyjadrenie vlastníkov týchto nehnuteľností.
K ohláseniu pripojte:
a) doklad, ktorým sa preukazuje vlastnícke alebo iné právo na pozemok,
b) jednoduchý situačný výkres v dvoch vyhotoveniach, ktorý obsahuje vyznačenie umiestnenia stavby na pozemku vrátane odstupov od hraníc so susednými pozemkami a od susedných stavieb a stavebné riešenie stavby,
c) jednoduchý technický opis stavby,
d) rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy.
Ohlásenie stavebných úprav a udržiavacích prác:
a) meno, priezvisko (názov) a adresa (sídlo) stavebníka,
b) údaj o tom, na ktorej stavbe sa majú úpravy alebo práce uskutočniť,
c) rozsah a účel úprav a prác a ich jednoduchý technický opis.
K ohláseniu pripojte:
a) doklad preukazujúci vlastnícke alebo iné právo na stavbu (možno ho nahradiť čestným vyhlásením),
b) písomnú dohodu s vlastníkom stavby, ak úpravu alebo udržiavacie práce bude uskutočňovať nájomca,
c) stanovisko orgánu štátnej pamiatkovej starostlivosti, ak ide o stavebnú úpravu alebo udržiavacie práce na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou, alebo ak ide o stavbu, ktorá sa nachádza na pamiatkovo chránenom území.
Susedské situácie a stavebný zákon
Okná a susedia
- Ak chcete meniť okná na starom dome, netreba na to ani ohlásenie. Sú to udržiavacie práce.
- Ak chcete zväčšiť pôvodné okno, záleží na tom, ako ho chcete zväčšiť. Ak do šírky, musíte ísť cestou stavebného povolenia. Ak do výšky (ale nemení sa veľkosť prekladu, čiže nezasahujete do statiky), postačí ohlásenie.
Príklad:
Povedzme, že chcete vymeniť klasické okno za francúzske. Ak ponecháte šírku pôvodného okna, tzn. preklad nad oknom zostane v pôvodnej veľkosti, postačí ohlásenie. Ak by ste chceli z tohto okna urobiť dvojité francúzske okno, museli by ste rozšíriť aj šírku prekladu. Tu už zasahujete do statiky a potrebujete ísť cestou stavebného povolenia.
- Ak susedovi prekáža okno na vašom novom rodinnom dome z hľadiska umiestnenia, ale v minulosti bolo povolené, sused s tým nič nespraví (aj keby v súčasnosti takéto umiestnenie nespĺňalo podmienky vyhlášky, zákona). Toto je teda len o dohode a dobrých susedských vzťahoch.
Poznámka:
Napokon, aj pri novostavbe je to tak, že sused svojimi sťažnosťami vo veci umiestnenia okien nič nezmôže, ak okná a ich rozmiestnenie spĺňajú podmienky vyhlášok a zákonov.
Strecha a susedia
- Ak meníte na streche iba plech za plech, škridlu za škridlu a pod., sú to udržiavacie práce.
- Ak meníte druh krytiny, napríklad plech za škridlu alebo naopak, potrebujete prerobiť latovanie, čiže takáto prerábka je už na ohlásenie stavebnému úradu.
- Ak by ste menili sklon strechy, príp. by ste zistili, že krov je v zlom stave, potrebujete stavebné povolenie.
Strecha tak trochu u suseda
Povedzme, že ste kúpili starší dom na dedine, ktorý sa chystáte rekonštruovať. Vášmu novému susedovi sa však nepáči tzv. osadenie domu do situácie napriek tomu, že tam takto stojí niekoľko rokov.
- Účastníci konania sú rovnakí ako pri novostavbe domu.
- Ak si sused myslí, že dom presahuje na jeho pozemok, musí zabezpečiť dôkazy, ktoré jeho teóriu potvrdzujú (výmera/vytýčenie geodetom).
- Ak sa jeho tvrdenie nepreukáže, no naďalej trvá na svojom, v prípade majetkovoprávnych záležitostí sú účastníci odkázaní na súd (stavebný úrad nie je v tomto kompetentný).
- Ale pozor! Ak bol váš rodinný dom v minulosti povolený tak, že strecha presahuje na cudzí pozemok (čiže susedov), a vy chcete túto strechu kompletne meniť, vtedy to stavebný úrad rieši.
Plot a susedia
- Ak si chcete pozemok oplotiť, vždy sa vyžaduje ohlásenie stavebnému úradu. Minimálne ohlásenie. Stavebný úrad totiž môže vyhodnotiť, že dané ohlásenie vyžaduje stavebné povolenie.
- Ploty, ktoré ohlasujete stavebnému úradu, by nemali presahovať výšku 2 m.
- Ploty, ktoré sa povoľujú v stavebnom konaní, môžu byť vyššie. Vtedy sa na konaní zúčastňujú aj susedia, ktorí sa k plotu môžu vyjadriť.
- Ak ste pozemok už oplotený mali a chystáte sa iba vymeniť staré pletivo alebo latky za nové, nepotrebujete ani ohlásenie stavebnému úradu, teda pokiaľ dodržíte pôvodnú výšku a umiestnenie. Toto platí, ak meníte kus za kus, resp. materiál za materiál, čiže staré pletivo za nové pletivo, staré drevené latky za nové latky z dreva a pod. (materiál musí byť zhodný).
- Ak ste pozemok už oplotený mali a chystáte sa vymeniť napríklad pletivový plot za betónový, musíte to ohlásiť stavebnému úradu.
Dôležité:
Stavebník, ktorý podal ohlásenie na stavbu plotu, musí plot stavať výlučne na svojom pozemku. Na susedný pozemok nemôže presahovať ani základom.
Susedské vzťahy a rekonštrukcia domu
Ak kupujete už postavený rodinný dom – či už novší, alebo starší –, susedia do kúpy nijako nezasahujú. Zasiahnuť môžu iba v prípade zmeny stavby, ktorú ste zakúpili, a aj to nie vo všetkých prípadoch (účastníkmi sú len v prípade územného alebo stavebného konania, pri ohlásení susedia oslovovaní nie sú).
Zdieľať obsah
