Ako zmeniť ornú pôdu na stavebný pozemok? 

Ak plánujete stavať dom, výber vhodného pozemku bude patriť k prvým aktívnym krokom v rámci celého procesu nového bývania. No čo ak ste našli skvelý pozemok na vytúžený budúci domov, no nie je klasifikovaný ako stavebný? Hoci nie vždy, v mnohých prípadoch môžete zmeniť ornú pôdu na stavebný pozemok. Kedy? Ako?

Poľnohospodársky pozemok podľa zákona

Najskôr si objasnime, čo podľa zákona považujeme za ornú pôdu, resp. poľnohospodársky pozemok.

Podľa § 2 zákona č. 140/2014 Z. z.:

1. Ak odsek 2 neustanovuje inak, poľnohospodárskym pozemkom sa na účely tohto zákona rozumie poľnohospodárska pôda alebo pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991.

2. Za poľnohospodársky pozemok sa podľa tohto zákona nepovažuje

a) záhrada,

b) pozemok na zastavanom území obce,

c) pozemok mimo zastavaného územia obce, ak:

• je určený na iné ako poľnohospodárske využitie podľa osobitných predpisov,
• možnosť jeho poľnohospodárskeho využitia je obmedzená podľa osobitných predpisov,
• je jeho výmera menšia ako 2 000 m²,
• je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok.

Môžete stavať na poľnohospodárskej pôde?

Z vyššie uvedeného vyplýva, že poľnohospodársky pozemok je napríklad orná pôda, záhrada, vinica, chmeľnica, ovocný sad, trvalý trávnatý porast.

✔ O tom, či je možné stavať na poľnohospodárskej pôde, rozhoduje samotná obec, resp. jej územný plán.

Niektoré obce nemajú možnosť územne sa zväčšovať, preto sú v územnom pláne určené na zastavanie aj pozemky, ktoré patria do poľnohospodárskeho pôdneho fondu. Tam sa má vždy začať – treba sa zakaždým informovať na obci, či je z hľadiska územného plánu možné na danom mieste stavať a čo konkrétne je možné tam stavať (nie všade môžete postaviť bytový dom, niektoré zóny sú napríklad priemyselné alebo obchodné a pod.).

To znamená, že aj poľnohospodárska pôda môže byť z hľadiska územného plánu určená na zastavanie, no počas povoľovacieho procesu ju treba vždy preklasifikovať.

Orná pôda na stavebný pozemok – ako na to?

Je rozdiel, či sa daný pozemok nachádza v intraviláne alebo extraviláne obce (mimo zastavanej časti). Proces samotného preklasifikovania ornej pôdy na zastavanú plochu je možný najskôr po podaní žiadosti o stavebné povolenie, ak mu nepredchádzalo územné rozhodnutie (vtedy postačí územné rozhodnutie).

• Ak sa stavba povoľuje v spojenom územnom a stavebnom konaní, predkladáte potvrdenie o začatí tohto konania.
• Po uistení sa na obci, že na danom pozemku je možné stavať, si dáte vypracovať projekt.
• Následne požiadate o všetky potrebné vyjadrenia a po ich získaní podáte žiadosť o stavebné povolenie.
• Po podaní žiadosti predložíte na obvodný pozemkový úrad žiadosť o súhlas s vyňatím poľnohospodárskej pôdy.

Zmena klasifikácie pozemku

Vyňatie pozemku stojí nemalé peniaze, preto si premyslite, či chcete vyňať celý pozemok alebo len jeho časť.

• Ak chcete vyňať len časť pozemku (napr. pod rodinným domom), potrebujete geometrický plán. Keďže ho musíte predložiť pri kolaudácii, vlastne ho potrebujete dať vyhotoviť tak či onak.
• Na katastri daný pozemok preklasifikujú až po nadobudnutí právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. K stavebnému konaniu je predložené len súhlasné stanovisko príslušného orgánu (obvodného pozemkového úradu).

Preklasifikovanie ornej pôdy na stavebný pozemok – dokumenty

Ako sme sa už zmienili, záleží aj na tom, či riešite pozemok nachádzajúci sa na území intravilánu (zastavaná časť obce) alebo extravilánu (mimo zastavanej časti obce). Záleží aj na rozlohe pozemku, ktorý chcete z pôdneho fondu vyňať.

Na základe toho prinášame stručný prehľad informácií a potrebných dokumentov.

Územie do 500 m²

• Na obvodný pozemkový úrad podáte žiadosť o stanovisko k pripravovanému zámeru na poľnohospodárskej pôde.

Pripojíte:

• overený a okolkovaný výpis z listu vlastníctva, ktorý nie je starší ako 3 mesiace,
• overenú a okolkovanú kópiu katastrálnej mapy pre vynímaný pozemok,
• vyjadrenie obecného úradu k súladu zámeru s územným plánom,
• fotokópiu situácie osadenia stavby v projektovej dokumentácii.

Územie nad 500 m²

• Na obvodný pozemkový úrad podáte žiadosť o trvalé odňatie z poľnohospodárskej pôdy.

Pripojíte:

• projektovú dokumentáciu,
• bilanciu skrývky humusového horizontu, ktorú spracuje oprávnená osoba z oblasti pôdoznalectva,
• kópiu katastrálnej mapy s vyznačenými parcelami, ktoré žiadate odňať,
• originál aj kópiu geometrického plánu plôch navrhovaných na odňatie,
• výpis z listu vlastníctva s BPEJ (bonitno-pôdno-ekologickou jednotkou), originál s kolkom nie starší ako 3 mesiace,
• potvrdenie o BPEJ,
• vyjadrenie dotknutých úradov štátnej správy a samosprávy,
• vyjadrenie užívateľa poľnohospodárskej pôdy,
• právoplatné územné rozhodnutie (v prípade, že stavebný úrad nevydal potvrdenie o zlúčení územného a stavebného konania).

Pripájame aj súvisiacu citáciu zo zákona 220/2004 Z. z.:

§ 17

Odňatie poľnohospodárskej pôdy

^{(1) Na nepoľnohospodárske účely možno použiť poľnohospodársku pôdu len na základe rozhodnutia o odňatí. Rozhodnutie o odňatí vydáva orgán ochrany poľnohospodárskej pôdy (§ 23), v ktorého obvode sa poľnohospodárska pôda navrhovaná na odňatie nachádza.}

^{(2) Rozhodnutie o odňatí nie je potrebné vydať,
a) ak ide o umiestnenie signálov, stabilizačných kameňov a iných značiek na geodetické účely, na vstupné šachty, prečerpávacie stanice, vrty a studne, stožiare alebo iné objekty nadzemného a podzemného vedenia a výmera jednotlivých uvedených objektov nepresiahne 25 m2 a ak ide o jednorazovú zmenu druhu pozemku do 15 m2,
b) ak ide o zmenu poľnohospodárskeho druhu pozemku s výmerou do 500 m2 v hraniciach zastavaného územia obce podľa § 2 písm. i),
c) ak ide o nehnuteľnosť, ktorej zastavaná plocha je do 25 m2, v území určenom územným plánom obce na záhradkárske účely, a ak ide o nehnuteľnosť, ktorej zastavaná plocha je do 25 m2, vo vinici.}

^{(3) V prípadoch podľa odseku 2 vydáva orgán ochrany poľnohospodárskej pôdy (§ 23) stanovisko k pripravovanému zámeru na poľnohospodárskej pôde a v prípadoch vykonaných zmien druhov pozemkov .}

^{(4) Poľnohospodársku pôdu možno odňať natrvalo alebo dočasne, pričom
a) odňatím natrvalo sa rozumie trvalá zmena spôsobu použitia poľnohospodárskej pôdy s trvalou zmenou druhu pozemku v katastri,
b) dočasným odňatím sa rozumie dočasná zmena spôsobu použitia poľnohospodárskej pôdy na čas najviac desať rokov, ktorá sa rekultivačnými opatreniami uvedie do pôvodného stavu.}

<sup>(5) Právnické osoby alebo fyzické osoby, ktoré žiadajú o trvalé odňatie alebo dočasné odňatie poľnohospodárskej pôdy, sú povinné k žiadosti priložiť
a) súhlas podľa § 13 až 15,
b) projektovú dokumentáciu,
c) bilanciu skrývky humusového horizontu poľnohospodárskej pôdy s návrhom na jej hospodárne využitie, osobitne na trvalé odňatie a osobitne na dočasné odňatie, ktorú vypracúva fyzická osoba, ktorá má ukončené vysokoškolské vzdelanie druhého stupňa poľnohospodárskeho smeru alebo prírodovedného smeru so zameraním na pôdoznalectvo, alebo právnická osoba, ktorá takúto fyzickú osobu zamestnáva,
d) projekt spätnej rekultivácie dočasne odnímanej poľnohospodárskej pôdy s časovým harmonogramom a ekonomickým prepočtom nákladov, ktorý vypracúva fyzická osoba, ktorá má ukončené vysokoškolské vzdelanie druhého stupňa poľnohospodárskeho smeru alebo prírodovedného smeru so zameraním na pôdoznalectvo, alebo právnická osoba, ktorá takúto fyzickú osobu zamestnáva,
e) základné identifikačné údaje o pozemku, ktoré obsahujú
1. údaje podľa osobitného predpisu9aa) potrebné na účel overenia vlastníckeho práva k pozemku alebo výpis z katastra, ak žiadateľ nie je vlastníkom pozemku,
2. kópiu katastrálnej mapy s vyznačením parciel navrhovaných na odňatie,
3. dve vyhotovenia geometrického plánu1) plôch navrhovaných na odňatie,
4. potvrdenie o bonitovanej pôdno-ekologickej jednotke,
f) vyjadrenia účastníkov konania a dotknutých orgánov štátnej správy a samosprávy; ak sa navrhuje odňatie vinice, vyjadrenie musí obsahovať zhodnotenie historických súvislostí a zámerov regionálneho rozvoja; vyjadrenia vlastníkov nehnuteľností ako účastníkov konania sa k žiadosti neprikladajú, ak je na nehnuteľnosti zriadené vecné bremeno v prospech držiteľa povolenia podľa osobitného predpisu,11a)
g) právoplatné územné rozhodnutie alebo potvrdenie stavebného úradu o zlúčení územného a stavebného konania10) okrem prípadu umiestnenia strategického parku a pri príprave územia na realizáciu strategického parku, kedy sa územné rozhodnutie nevyžaduje,11aa)
h) iné údaje potrebné na posúdenie nepoľnohospodárskeho zámeru na poľnohospodárskej pôde; ak sa navrhuje odňatie vinice, odborné stanovisko Ústredného kontrolného a skúšobného ústavu poľnohospodárskeho,
i) výpočet odvodu pre celý rozsah odňatia.</sup>

^{(6) Orgán ochrany poľnohospodárskej pôdy (§ 23) žiadosť s náležitosťami podľa odseku 5 posúdi, a ak zistí, že sú dodržané zásady ochrany poľnohospodárskej pôdy podľa § 12, vydá rozhodnutie o odňatí, v ktorom
a) uvedie, na aký účel je súhlas s trvalým odňatím alebo dočasným odňatím poľnohospodárskej pôdy vydaný, ktorých parciel alebo ich častí a ktorých katastrálnych území sa týka,
b) uvedie dokumenty, na základe ktorých rozhodnutie vydal,
c) schváli projekt spätnej rekultivácie dočasne odňatej poľnohospodárskej pôdy,
d) schváli bilanciu skrývky humusového horizontu poľnohospodárskej pôdy,
e) uloží podmienky na zabezpečenie ochrany poľnohospodárskej pôdy podľa § 12.}

^{(7) Rozhodnutie o odňatí je podkladom na vyznačenie zmeny druhu pozemku v katastri na ostatnú plochu. Orgán ochrany poľnohospodárskej pôdy (§ 23) zašle vyhotovenie právoplatného rozhodnutia s vyhotovením geometrického plánu alebo kópie katastrálnej mapy na príslušný orgán štátnej správy na úseku katastra, ktorý plochy rozhodnutím odňaté natrvalo vyjme z evidencie poľnohospodárskej pôdy a vyznačí zmenu druhu poľnohospodárskeho pozemku na ostatnú plochu v termíne najneskôr 60 dní po prevzatí rozhodnutia.}

^{(8) Rozhodnutie o trvalom odňatí a rozhodnutie o dočasnom odňatí sú platné len na odsúhlasený zámer.}

^{(9) Rozhodnutie o dočasnom odňatí stratí platnosť uplynutím času, na ktorý bolo vydané. Strata platnosti rozhodnutia o dočasnom odňatí nie je dôvodom na vrátenie odvodu. Dobu trvania dočasného odňatia pre fotovoltický a slnečný tepelný systém orgán ochrany poľnohospodárskej pôdy predĺži novým rozhodnutím na dobu trvania podpory podľa osobitného predpisu.11ab)}

^{(10) Rozhodnutie o trvalom odňatí stratí platnosť, ak do troch rokov od právoplatnosti rozhodnutia nebola pôda použitá na zámer uvedený v rozhodnutí o odňatí. Strata platnosti rozhodnutia o trvalom odňatí nie je dôvodom na vrátenie odvodu.}

Zdieľať obsah