Stavba rodinného domu si vyžaduje stavebné povolenie, no na stavebný úrad by ste sa mali obrátiť aj z iných dôvodov – aby ste boli pri výstavbe domu chránení pred susedmi. Znie to trochu drsne, no oveľa nepríjemnejšie je riešenie zlých susedských vzťahov. Tie často vznikajú v dôsledku nedorozumení alebo nevedomosti o tom, ako je navrhnutý územný plán, ktorého súčasťou je váš pozemok na budúci rodinný dom. Čo si pod tým predstaviť?
Stavba a susedia
Stavby, zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu. Čo z toho vyplýva?
To, že nielen pri novostavbe, ale aj pri akejkoľvek jej zmene (napr. prístavbe, nadstavbe alebo stavebných úpravách na nej, neodborne často nazývaných rekonštrukciou) musíte požiadať o stavebné povolenie (prípadne takú stavbu treba ohlásiť – postup závisí od jej rozsahu). Nezhody so susedmi totiž nevznikajú iba pre samotný rodinný dom, ale aj v súvislosti s rôznymi stavebnými úpravami, ktoré sa ho týkajú.
My sa však zameriame na vzťah medzi rodinným domom a susedmi a na to, ako predísť zlým susedským vzťahom. V tejto súvislosti potrebujete vedieť, čo to vlastne stavba je. Začneme teda zhurta, a to citovaním stavebného zákona:
Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením so zemou sa rozumie:
a) spojenie pevným základom,
b) upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,
c) ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,
d) pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia,
e) umiestnenie pod zemou.
Kto všetko sú vaši susedia?
Ak riešite stavbu, za susedov možno budete musieť považovať aj iných účastníkov stavebného konania ako iba priamo tých, ktorí sú na vedľajších pozemkoch. Čo si pod tým predstaviť?
Okrem priamych susedov to môžu byť aj ľudia, ktorí sú nejakým spôsobom stavbou dotknutí.
Príklad: Ak sa stavebné povolenie týka 4-poschodovej budovy a vedľa je nezastavaný pozemok, ďalej stojí prízemný rodinný dom, ktorý bude stavbou zatienený, je tento sused účastníkom konania – toto je na vyhodnotení stavebného úradu. No aj vy sa môžete dostať do pozície, že sa budete cítiť stavbou priamo dotknutí, hoci nie ste priami susedia. Vtedy:
- sa môžete prihlásiť ako účastníci konania na stavebnom úrade,
- stavebný úrad vyhodnotí, či budete ako účastníci konania prizvaní alebo bude vaša žiadosť zamietnutá.
Toto je dobré vedieť, ak napríklad staviate rodinný dom a vaše predstavy o súkromí či dokonalom výhľade môže narušiť plánovaná veľká (napr. komerčná, sociálna) stavba, hoci nie je priamo na susednom pozemku.
Zo zákona:
Účastníkmi stavebného konania sú stavebník, osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva k týmto pozemkom a stavbám môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté, ďalšie osoby, ktorým toto postavenie vyplýva z osobitného predpisu, stavebný dozor alebo kvalifikovaná osoba, projektant v časti, ktorá sa týka projektu stavby.
Musíte susedov pred stavbou domu osloviť?
- Pri kúpe pozemku susedia oslovovaní byť nemusia.
- Pri stavbe domu ich oslovuje priamo stavebný úrad oznámením o začatí konania.
Obvykle je v oznámení určený termín ústneho pojednávania. To je spojené s miestnym zisťovaním na pozemku stavebníka. Kto sa môže zúčastniť na tomto ústnom pojednávaní?
Samozrejme, všetci oslovení účastníci konania. Ak patríte k jedným z nich, v liste vám bude oznámené:
- kde a kedy môžete nahliadnuť do dokumentácie,
- dokedy (konkrétny termín) môžete podať námietky a pripomienky k danému projektu/konaniu.
Tento postup je daný. Ale! Vy ako stavebníci môžete okolitých susedov oboznámiť s projektom vopred. Môžete, no nemusíte. Ide skôr o dobré susedské vzťahy.
Ak ste v opačnej pozícii, čiže nie ste stavebníci, ale susedia, nemusíte sa na ústnom pojednávaní zúčastniť, teda pokiaľ s výstavbou súhlasíte (nemusíte to ani nikde/nikomu oznamovať).
Môže sused ovplyvniť vašu budúcu stavbu?
Odpovedi predchádzajú iné, uisťujúce otázky:
- Je vaša stavba v súlade s územným plánom, ktorý má daná obec vypracovaný?
- Oboznámili ste sa ako stavebníci pri kúpe pozemku s tým, čo na ňom môžete postaviť?
Pretože od toho sa odvíja, či sused stavbu môže alebo nemôže ovplyvniť. Obec by vám totiž mala poskytnúť územnoplánovaciu informáciu. Na základe územného plánu zistíte, aký je pre daný pozemok koeficient zastavanosti zelene, či je alebo nie je stanovený maximálny počet podlaží a pod. Prečo je to kľúčové?
Pozemok môže byť veľký aj dobre situovaný. Pri jeho výbere, aj keď stojíte priamo na mieste pri obhliadke, môžete mať presnú predstavu o tom, že sa tam dokonale hodí váš vysnívaný dom. Lenže budúca stavba môže mať veľkorysé rozmery iba na pohľad. Vy síce vidíte, že priestor na to tam je, ale územný plán hovorí niečo iné. Čiže napriek tomu, že dom, po ktorom túžite, by sa tam bez problémov zmestil, nebude v súlade s územným plánom. A tu už môžu susedia zamiešať karty.
Zjednodušene: Na základe územného plánu zistíte, ktoré časti pozemku môžu/nemôžu byť zastavané, či budúca stavba môže mať iba prízemie a pod. Preto tento krok nepodceňujte.
Ako to funguje:
Stavba musí byť v súlade s územným plánom a so všetkými normami, zákonmi a vyhláškami. Ak je toto všetko splnené, susedia toho veľa nezmôžu. Stavebný úrad v rozhodnutí posudzuje všetky námietky účastníkov konania a vyhodnocuje ich na základe súladu so zákonmi. Súkromie nie je ošetrené stavebným zákonom ani žiadnou vyhláškou či normou. Tieto záležitosti sú vždy na vzájomnej dohode medzi susedmi. Ak sa susedia dohodnúť nevedia, ale stavba je v súlade s vyššie uvedeným, stavebný úrad rozhodnutie vydá a účastník konania má 15 dní na odvolanie sa voči vydanému rozhodnutiu.
Ako je to s hranicami pozemku a so vzdialenosťami medzi stavbami?
Predstavte si nasledujúcu situáciu: Dom stojí na vašom pozemku, no jeho zateplenie, príp. časť strechy presahuje hranicu vášho pozemku.
- Stavby, ktoré boli takto povolené v minulosti, stavebný úrad nerieši.
- V súčasnosti nie je možné takúto stavbu povoliť.
Na to, aby sa takáto stavba mohla povoliť, musí mať stavebník k pozemku, ktorý presahuje strecha alebo zateplenie, vlastnícke či iné právo (nájomná zmluva, vecné bremeno, zmluva o budúcej kúpnej zmluve).
Dôležité: Ak je stavba v súlade so zákonom a s odstupovými vzdialenosťami vo vyhláške a susedovi prekáža orientácia alebo veľkosť okien, zostáva to na dohode medzi susedmi (mliečne sklo, okno nad pohľadom očí). Takáto stavba sa však z hľadiska stavebného zákona povoliť môže.
Z vyhlášky:
(1) Vzájomné odstupy stavieb musia spĺňať požiadavky urbanistické, architektonické, životného prostredia, hygienické, veterinárne, ochrany povrchových a podzemných vôd, ochrany pamiatok, požiarnej bezpečnosti, civilnej ochrany, požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie a na zachovanie pohody bývania. Odstupy musia umožňovať údržbu stavieb a užívanie priestorov medzi stavbami na technické alebo iné vybavenie územia a činnosti, ktoré súvisia s funkčným využívaním územia.
(2) Stavbu možno umiestniť na hranici pozemku, len ak jej umiestnením nebude trvalo obmedzené užívanie susedného pozemku na určený účel.
(3) Ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor, vzdialenosť medzi nimi nesmie byť menšia ako 7 m. Vzdialenosť rodinných domov od spoločných hraníc pozemkov nesmie byť menšia ako 2 m.
(4) V stiesnených územných podmienkach možno vzdialenosť medzi rodinnými domami znížiť až na 4 m, ak v žiadnej z protiľahlých častí stien nie sú okná obytných miestností; v týchto prípadoch sa nevyžaduje dodržanie vzdialeností od spoločných hraníc pozemkov podľa odseku 3.
(5) Iné riešenia vzdialeností rodinných domov, ako sú ustanovené v odsekoch 3 a 4, možno určiť iba na podklade výpočtov a meraní preukazujúcich splnenie požiadaviek na vzájomné vzdialenosti podľa odseku 1 alebo podľa územného plánu zóny.
(6) Vzdialenosť priečelí budov, v ktorých sú okná obytných miestností, musí byť najmenej 3 m od okraja pozemnej komunikácie; táto požiadavka neplatí pre budovy umiestňované v stavebných medzerách radovej zástavby.
(7) Vzájomné odstupy a vzdialenosti treba merať na najkratších spojniciach medzi vonkajšími povrchmi obvodových stien, ďalej od hraníc pozemkov a okrajov pozemnej komunikácie. Vystupujúca časť stavby sa zohľadňuje, ak vystupuje viac ako 1,50 m od steny.
Musí vám sused povoliť vstup na svoj pozemok, ak to okolnosti stavby vyžadujú?
Stavebný zákon síce do istej miery hovorí, že áno, resp. stavebný zákon to môže „nariadiť“, no úmyselne dávame toto slovo do úvodzoviek. Problém totiž je, že ak vám napriek tomu sused vstup na svoj pozemok nepovolí, stavebný úrad s tým nič nespraví.
Aké je teda riešenie? Musíte sa obrátiť na súd (občianskoprávnymi spormi sa stavebný úrad nezaoberá).
V stavebnom zákone je to uvedené nasledujúco:
(1) Na uskutočnenie stavby alebo jej zmeny a na uskutočnenie nevyhnutných úprav udržiavacích alebo zabezpečovacích prác a na odstránenie stavby môže stavebný úrad uložiť tým, ktorí majú vlastnícke alebo iné práva k susedným pozemkom alebo stavbám, aby trpeli vykonanie prác zo svojich pozemkov alebo stavieb.
(2) Ten, v prospech ktorého uložil stavebný úrad opatrenie podľa odseku 1, je povinný dbať, aby čo najmenej rušil užívanie susedných pozemkov alebo stavieb a aby vykonávanými prácami nevznikli škody, ktorým možno zabrániť; po skončení je povinný uviesť susedný pozemok alebo stavbu do pôvodného stavu, a ak to nie je možné alebo hospodársky účelné, poskytnúť vlastníkovi náhradu podľa všeobecných predpisov o náhrade škody.
Ako predísť nepríjemným susedským sporom?
Dvomi zásadnými, ale bežne podceňovanými krokmi:
- Zistenie vzťahu medzi vaším potenciálnym pozemkom a územným plánom obce
- Návšteva stavebného úradu (áno, len tak, zatiaľ bez akýchkoľvek tlačív, žiadostí, dokumentov)
Na stavebný úrad sa väčšinou obraciame vtedy, ak podávame nejakú žiadosť alebo až keď je neskoro, teda keď sa začínajú objavovať problémy. Postup by mal byť iný:
- Nevnímajte stavebný úrad len ako inštitúciu, ktorá je povinnou súčasťou procesu, aby ste vôbec mohli začať stavať. Nazerajte naň ako na svojho pomocníka, asistenta. Môžete tým predísť mnohým komplikáciám a aj zlým vzťahom so susedmi.
- Stavba domu zhltne veľa času, s čím určite počítate. No vyhraďte si čas aj na návštevu stavebného úradu. Zistíte, čo všetko potrebujete na vydanie stavebného povolenia, pretože nielen každá stavba, ale aj každé stavebné konanie je individuálne.
A v rámci budúcich susedských vzťahov ešte jedna podstatná vec – na stavebnom úrade vám poradia aj to, do akej miery môžete z pozície účastníka konania zasahovať do povoľovacieho procesu. Preto sa pýtajte.
Zákony a vyhlášky, z ktorých môžete vychádzať
- Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov (ďalej len „stavebný zákon“)
- Vyhláška MŽP SR č. 532/2002 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie
- Vyhláška MŽP SR č. 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona
- Zákon č. 71/1967 Zb. o správnom konaní v znení neskorších zmien a doplnkov (ďalej len „správny poriadok“)
