Ak automobilka ohlási novinky na nasledujúci rok, očakávame spravidla modely s vyšším komfortom, nižšou spotrebou a bohatšou výbavou za akceptovateľnú cenu. V oblasti hypoték a úverov na bývanie musíme povedať, že pod novinkami v roku 2019 si v prvom rade musíme predstaviť pokračovanie reštrikcií, ktoré sa začali už v polovici minulého roka.
Čo sa stalo v predchádzajúcom období?
Na Slovensku gradoval v predchádzajúcich rokoch nebývalý stavebný boom, ktorý sa premietol aj do boomu hypotekárneho. Vďaka priaznivému hospodárskemu rastu si na nové bývanie požičiaval pomaly každý. Podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) sa objem úverov na bývanie na Slovensku v minulom roku zvýšil v porovnaní s predchádzajúcim kalendárnym obdobím o vyše 11 %. Koncom roka 2018 tak dosiahol sumu vyše 27 miliárd eur.
NBS v poslednom období začala biť na poplach, pretože rast zadlžovania slovenských domácností bol za posledné roky najrýchlejší v rámci celej Európskej únie. Preto bolo treba urobiť niektoré zásadné opatrenia na spomalenie negatívnych javov.
Začiatkom roka 2018 prenikali na verejnosť informácie, že NBS v snahe spomaliť zadlžovanie slovenských domácností sprísni od 1. júla 2018 kritériá na získanie hypotekárnych úverov. Tieto správy v prvom polroku 2018 ešte viac rozkrútili špirálu, pretože ľudia, naštartovaní riešiť bývanie, chceli stihnúť hypotéku ešte do tohto termínu, teda za pôvodných – mäkších – podmienok.
O aké nové opatrenia išlo? Bol zavedený strop sumy na pridelenie hypotéky, a to vo výške 8-násobku čistej ročnej mzdy žiadateľa (v prípade manželov sa, samozrejme, suma sčítavala). Súčasne bol vydaný plošný zákaz poskytovania hypoték nad 90 % hodnoty nehnuteľností. Jedinou „dobrou správou“ bolo, že uvedené reštriktívne opatrenia sa týkali len nových hypoték, nie refinancovaných.
Opatrenia, ktoré prichádzajú v roku 2019
Tým najzásadnejším opatrením je, že od 1. januára 2019 už len 25 % spomedzi všetkých žiadateľov dostane stavebný úver, ktorého hodnota bude presahovať 80 % hodnoty nehnuteľnosti, pričom výška úveru aj pre túto vybranú skupinu klientov zostáva maximálne 90 %. Tu sa však ozdravné opatrenia nekončia. Od 1. júla 2019 to už bude len maximálne 20 % žiadateľov, ktorí dostanú úver vo výške nad 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Pre zvyšné 4/5 žiadateľov, ktorí sa budú musieť zmestiť do 80 % poskytnutej hodnoty, je tu jednoduchá matematika: Ak chcem byt v hodnote 100-tisíc eur, na hypotéku dostanem maximálne 80-tisíc a zvyšných 20-tisíc musím vykryť z iných zdrojov. Buď má žiadateľ už niečo nasporené, alebo zažiada o úver, prípadne medziúver zo stavebnej sporiteľne (doteraz s úrokom okolo 3 – 5 %). V horšom prípade sa musí uchádzať o spotrebný úver, ktorého úročenie môže ľahko preskočiť hranicu 10 %.
Vopred sa pripravte na to, že banka si preverí vaše reálne finančné možnosti. A to nielen sumu životného minima, ktorá vám zostane na účte po odpočítaní všetkých nákladov i splátky hypotéky, ale vyskúša si vás aj takzvaným stress testom, v ktorom sa preveruje vaša budúca platobná schopnosť v prípade, že by sa úrok úveru navýšil.
Osobné vlastníctvo alebo podnájom?
Napriek tomu, že NBS tlačí na spomalenie zadlžovania slovenských domácností, je stále výhodnejšie vziať si hypotéku, než bývať v podnájme a platiť mesačne za bývanie napríklad 400 – 500 eur. Byt je v tomto prípade výhodnejší, lebo o 10 – 15 rokov (v závislosti od lokality) platenia nájmu môže byť nehnuteľnosť už vaša.
Stavebné sporiteľne
Atraktivita stavebného sporenia v posledných rokoch neustále klesala aj kvôli stále sa zvyšujúcej nasporenej sume, potrebnej pre získanie štátnej prémie. A trend pokračuje. Od januára 2019 už bude treba na štátnu prémiu vložiť viac peňazí (2 800 eur) a aj tak nebude dostupná pre všetkých. A ak ju aj získate, musíte ju použiť len na stavebný účel. Počas čerpania medziúveru nebude môcť sporiteľ získať prémiu. To sú novinky pre rok 2019, ktoré veľmi nepotešia. Napriek tomu je čerpanie stavebného úveru, resp. medziúveru zo stavebnej sporiteľne stále výhodnejšie na dofinancovanie sumy, potrebnej na doloženie k 100 % hodnoty nehnuteľnosti, než dofinancovanie cez spotrebný úver. Čiže aj keď sporenie v stavebných sporiteľniach stratilo na svojej atraktivite, požičať od nich peniaze na dofinancovanie kúpy nehnuteľnosti sa oplatí aj v roku 2019.
Hypotéky pre mladých skončili, funguje daňový bonus
Namiesto pôvodného štátneho príspevku platí od roku 2018 daňový bonus na zaplatené úroky. Hoci vyplácanie „príspevku“ funguje inak, podmienky na jeho uplatnenie sa veľmi nezmenili. O daňový bonus môžu požiadať mladí ľudia do 35 rokov, ich príjem nesmie prekročiť 1,3-násobku minimálnej hrubej mzdy (v prípade dvoch žiadateľov, partnerov, ich spoločný príjem nesmie presiahnuť 2,6-násobok) a predmetom úveru môže byť výlučne výstavba, kúpa alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti. Daňový bonus sa týka len hypoték do výšky 50-tisíc eur. To znamená, že aj v prípade vyššej hypotéky žiadateľa sa bude štátny príspevok vzťahovať len na spomenutú sumu. Daňový bonus sa vypláca vo výške do 400 eur ročne a platí 5 rokov. V tomto období teda môžete získať od štátu dotáciu v sume maximálne 2 000 eur. Ak si chcete daňový bonus uplatniť, musíte predložiť daňové priznanie a potvrdenie o výške zaplatených úrokov z banky.
Porastú úroky?
Odborníci predpokladajú, že úroky na hypotékach a iných úveroch budú v roku 2019 (a takisto v ďalších nasledujúcich rokoch) rásť. Tí, čo si vlani zafixovali vyššiu úrokovú mieru (napr. 1,8 %) na dlhšie obdobie (napríklad 7 rokov), urobili lepšie než tí, ktorí si požičali s nižším úrokom (napríklad 1,2 %), avšak fixovali iba na 3 roky, lebo percentá úročenia hypoték sa už zdvíhajú na úroveň okolo 2 %. A všetko nasvedčuje tomu, že sa budú zdvíhať ďalej.
Predsa aj dobrá správa
Asi najpozitívnejšou správou pre stavebnú verejnosť je, že štát bude aj v roku 2019 poskytovať dotácie. Tak, ako v predchádzajúcich obdobiach, pôjde o podporu výstavby kvalitných objektov, spĺňajúcich energetický certifikát A1, respektíve revitalizácie objektov s cieľom znížiť ich energetickú náročnosť. Musí ísť zásadne o domy určené na bývanie. Pôjde napr. o dotácie na zateplenie existujúcich domov, pričom maximálna dotácia na zateplenie jedného rodinného domu je 8 800 eur (v závislosti od počtu podlaží a celkovej výmery). Ide o sumu, ktorá v pomere k investícii predstavuje maximálne 40 % všetkých oprávnených nákladov. Oprávnenými nákladmi sa tu rozumie aj výmena okien a dverí, kotla či zateplenie strechy. Štát bude poskytovať dotácie aj na zelené energie: solárne systémy, veterné turbíny, kotly na biomasu a takisto tepelné čerpadlá. Napríklad na tepelné čerpadlo s výkonom 10 kW je to až 3 700 eur. A dotácie budú aj na svojpomocnú výstavbu. Avšak, opäť na progresívne technológie, ktoré zabezpečia, že rodinný dom (postavený výlučne na území SR) bude spĺňať energetický certifikát A1. Bude to treba zdokladovať už v projektovej dokumentácii a následne aj testom vzduchotesnosti hotovej stavby, ktorý bude realizovať poverená certifikovaná firma. Kto chce využiť podporu zo Štátneho fondu rozvoja bývania, musí sledovať výzvy na jeho internetovej stránke https://www.sfrb.sk/.
Čo je dobré si zapamätať
- 8-násobok čistej ročnej mzdy žiadateľa sa v prípade manželov (resp. druha a družky, ktorí žijú v spoločnej domácnosti) sčítava. Napriek tomu 3/4 (od 1. júla 2019 už iba 4/5) žiadateľov môžu dostať maximálne 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
- Ak chceme vykryť zvyšnú sumu, ktorá nám chýba na kúpu alebo stavbu nehnuteľnosti, je výhodnejšie siahnuť po úvere, resp. medziúvere zo stavebnej sporiteľne, než po spotrebnom úvere.
- Keďže spotrebné úvery sú na dofinancovanie nevýhodné, v prípade, že ste ich už použili, je najlepšie sa ich pri prvej možnej príležitosti zbaviť.
