Bytové domy, hlavne vo väčších mestách, rastú ako huby po daždi a byty v nich sa míňajú ako teplé rožky. Popularite sa tešia menšie i väčšie, ba aj výrazne nadštandardné byty. Každý z nich si v podstate nájde nového majiteľa. Na vizualizáciách sú prezentované veľmi príťažlivo. Aká je však skutočnosť?
Developeri poznajú vkus potenciálneho nového majiteľa bytu a vedia mu veľmi úspešne brnknúť na citlivú strunu. Veľmi dobre sa predávajú tzv. štartovacie byty s malou, dobre využitou výmerou, výhodnou polohou a za rozumnú cenu, kde človek prepáči aj nedostatky v situovaní stavby, ktoré sú čoraz častejšie nahustené a obyvateľ v nich stráca súkromie.
Väčšie byty, ktoré sú pre ich majiteľov investíciou naozaj na celý život, kompromisy nepripúšťajú, resp. nemali by ich pripúšťať. Takéto byty by mali svojím obyvateľom, okrem vysokého štandardu bývania v samotnom byte, ponúknuť aj vysoký štandard spojený s umiestnením stavby a možnosťou využitia komplexnej ponuky infraštruktúry, ktorú dnes obyvateľ novovznikajúcich mestských celkov zákonite očakáva.
Tlak na cenu a otázna lokalita
O kvalite výstavby nebudeme polemizovať. Verme, že developeri si zachovajú zdravý rozum a nedopustia, aby sa ich stavby rozsypali, aj keď aj o tom vieme svoje. Tlak na cenu výstavby vyvoláva tlak na ceny materiálov, ktoré sa v niektorých prípadoch nahrádzajú menej kvalitnými. Dôsledkom tlaku na cenu práce je okrem šetrenia materiálu aj využívanie neodbornej pracovnej sily, ktorá má v lepšom prípade záujem o to, aby odovzdala dobre vykonanú prácu. Na druhej strane, športom niektorých „remeselníkov“ je len to, ako celý systém „okašľať“.
Stavebné úrady dnes povoľujú jeden developerský projekt za druhým. Na papieroch vyzerajú často vynikajúco, avšak treba sa zamyslieť nad kultúrou bývania v ich priestoroch aj v budúcnosti. Sme svedkami toho, že sa plánujú stavby v bezprostrednej blízkosti železničných tratí alebo priamo nad križovatkami hlavných cestných ťahov. Nie je zriedkavosťou, že povolené stavby sa ocitnú v bezprostrednej vzájomnej blízkosti, a tak sú majitelia niektorých bytov odsúdení pozerať sa celý život do okien susedov oproti nim. Aj to len v lepšom prípade. Môže sa stať, že za „suseda“ budú mať parkovací dom alebo hlučnú prevádzku reštaurácie či zábavného centra. Obytné domy sa stavajú na miestach, ktoré sú predurčené na budúce komunikácie, a tak sa môžu o niekoľko rokov ocitnúť priamo v blízkosti ciest.
Mestám a mestským častiam dnes chýbajú územné plány, ktoré by určili výstavbe pravidlá. Často nie je riešená doprava. Každá dopravná štúdia potrebná pre väčšie developerské projekty počíta s cestami, ktorých výstavba je v nedohľadne. Dôsledkom sú potom dopravné zápchy a chronicky upchaté cesty, ktoré pri každodennom cestovaní oberajú majiteľov nových nehnuteľností o čas i energiu.
Zelené iba naoko?
Developer svoj projekt postaví a byty predá. A čo ich majitelia? V dôsledku chaotickej situácie v oblasti plánovania a povoľovania výstavby sa stávajú rukojemníkmi situácie. Ostáva im len dúfať, že nikomu nenapadne ich príjemné bývanie znehodnotiť ďalším „prilepeným“ projektom, ktorý im uberie zo slnečných lúčov, zahatá cestu k najbližšej autobusovej zastávke, k obchodu alebo k lekárovi, deťom zaberie zvyšok ihriska a budú mu musieť ustúpiť aj dva posledné stromy. Dva posledné stromy? Veď tie budú predsa nahradené zeleňou v kontajneroch. Skutočne rovnocenná náhrada! Hlavne vtedy, keď sa po čase nebude mať kto o rastliny v kontajneroch postarať.
Mnoho zámerov developerov je prezentovaných so zelenými fasádami a strechami, ktoré v povoľovacích procesoch a pri predaji bytov pridávajú projektom na atraktívnosti. Koľko z týchto zámerov sa stane aj realitou?
Otázka zelene je osobitnou kapitolou. Ľudia v poslednom období akosi zabúdajú na význam, ktorý má zeleň pre kvalitu bývania. Vývoj počasia nás v posledných rokoch presviedča, že sa bez nej nezaobídeme. Okrem toho, že vegetácia pohladí dušu, poskytne kyslík, zabezpečí aj primeranú klímu v horúcich mesiacoch a pomáha aj hospodáreniu so zrážkovou vodou, ktorá – v prípade, že naše domy budú obklopené zeleňou – sa bude zadržiavať na mieste a nebude nekontrolovateľne odtekať a zatápať priľahlé komunikácie.
Na záver
Oplatí sa teda kupovať nehnuteľnosti v developerských projektoch? Určite áno. Majte však otvorené oči a vnímajte situáciu v súvislostiach. Zisťujte, aké projekty sa pripravujú v okolí a aký dosah budú mať na kvalitu vášho bývania. Ak pristúpite na alternatívu vyplatiť časť peňazí za nehnuteľnosť už v čase pred začiatkom výstavby projektu, prípadne na jeho začiatku, môžete ušetriť veľmi zaujímavú sumu. K preberaniu hotového bytu si prizvite nezávislého odborníka, ktorý vám pomôže s identifikáciou prípadných nedostatkov. V rámci preberacieho konania ich treba okamžite reklamovať.
Čo je dobré si zapamätať?
- Pred kúpou nehnuteľnosti v developerskom projekte sa pokúste zistiť čo najviac informácií o samotnom projekte, ale aj o pripravovaných projektoch v okolí, ktoré môžu ovplyvniť vašu kvalitu bývania.
- Ak kupujete nehnuteľnosť v projekte, ktorého výstavba sa len začína, počítajte s možnosťou predĺženia reálneho termínu odovzdávania.
- Podporujte myšlienku zazelenenia okolia, v ktorom bývate.
- Sledujte proces výstavby projektu, v ktorom bude váš nový byt. V prípade nejasností okamžite kontaktujte developera.
- K preberaniu bytu si prizvite odborníka, ktorý vám pomôže odhaliť prípadné nedostatky.
